Gemeenschappelijke taal voor gebiedsontwikkeling

Dat samenwerking noodzakelijk is om van gebiedsontwikkeling een succes te maken – daarover is iedereen het wel eens. Je komt er niet in je eentje: niet als gemeente, niet als woningcorporatie, niet als ontwikkelaar en ook niet – wat steeds vaker gebeurt – als groep bewoners of initiatiefnemers met een goed idee. Die samenwerking is zelfs belangrijker dan ooit, omdat er steeds meer opgaven op plannenmakers en ontwikkelaars afkomen. De ‘meervoudigheid in de opgaven’ is veel groter geworden, zegt Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling bij BPD. ‘Er ligt van alles op ieders bord: verduurzaming, klimaatadaptatie, circulariteit, en het moet ook nog eens allemaal betaalbaar blijven. Daarbij wordt participatie steeds belangrijker, ook door de Omgevingswet. Dat vind ik overigens niet vervelend. Het is vooral leuk. Het maakt ons werk interessanter en kan het eindresultaat beter maken. Maar je moet elkaar dan wel echt weten te vinden. Dat betekent: begrip opbrengen voor elkaar, voor de belangen van anderen en die in elkaar laten grijpen.’

Tot zover geen probleem. Maar vervolgens kom je op (soms) onoverzichtelijk terrein. Hoe moet die samenwerking eruit zien? De mogelijkheden zijn legio. Heeft de gemeente bijvoorbeeld alle grond in eigendom en is ze bereid zelf risico te lopen, dan is gemeentelijke grondexploitatie (het ‘traditionele’ model) een begaanbare weg. Maar er zijn andere opties. Zoals het bouwclaim-model. Of de joint venture light (‘develop apart together’). Of de gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij (GEM), waarbij inbreng, zeggenschap en risico worden gedeeld. Of de private grondexploitatie – met een concessiemodel of met zelfrealisatie, waarbij eigenaren zelf het initiatief nemen voor de gebiedsontwikkeling. Om de weg te wijzen in het woud van mogelijkheden heeft BPD in de zomer van 2021 het 4x4 partnershipmodel gelanceerd. Het is te zien als een routeplanner die de samenwerkende partijen helpt om op de beste manier van A naar B te komen en daarbij de beste samenwerkingsvorm te kiezen.

Het 4x4 partnership-model is geen spoorboekje, zegt Uitzetter. ‘Elke samenwerking is maatwerk en mensenwerk. Je moet ook niet te veel focussen op één van de vier aspecten, maar juist de samenhang met de andere onderdelen in het oog houden. Zo krijg je er grip op.’ En oog voor samenhang, voegt ze eraan toe. ‘De roep om partnership groeit. Ik merk dat alle partijen vinden dat we elkaar weer meer moeten opzoeken. Op die manier krijgen we de meervoudigheid in opgaven op een integrale manier van de grond. Zo kunnen we duurzame, betaalbare stadswijken bouwen.

BPD reikt het model aan om samenwerking op een overzichtelijke wijze te versterken. ‘We hebben daarbij niet de wijsheid in pacht,’ zegt Uitzetter. ‘Het model biedt ruimte voor inbreng, suggesties en aanvullingen. Het is vooral bedoeld om samenhang en betekenis te scheppen, een gemeenschappelijke taal te ontwikkelen voor alle betrokkenen bij de gebiedsontwikkeling.’ Voorbeelden dat het werkt zijn er al. Zo is BPD momenteel samen met de gemeente Purmerend betrokken bij een gebiedsontwikkeling waarbij ook nieuwe partners zoals Staatsbosbeheer betrokken zijn. Dat zul je vaker gaan zien: het ontwikkelen van woningen zal steeds meer hand in hand gaan met bijvoorbeeld natuurontwikkeling, waterberging of transitie van de landbouw. Bij dergelijke nieuwe initiatiefplannen, gebouwd op samenwerking tussen oude én nieuwe partners, kan het partnershipmodel goede diensten bewijzen. ‘Temeer omdat er de komende jaren uitvoeringskracht moet worden getoond,’ zegt Uitzetter. ‘Het mag niet bij praten over samenwerking blijven. Er moet echt iets gebeuren. Dit model is gericht op individuele gebiedsontwikkeling, maar in Nederland spelen grotere opgaven die je op een vergelijkbare manier zou moeten aanpakken: denk aan de transitie van de landbouw en de energievoorziening, water en economie. Ook daar kom je verder als je belangen verbindt en in samenhang – en dus in samenwerking – benadert.’