Schaarste doorbreken

Betaalbaar wonen begint met voldoende locaties waar woningen ontwikkeld kunnen worden. Als gevolg van de crisis liep de woningvraag terug en zijn veel bouwlocaties niet van de grond gekomen. Janssen: ‘Veel – zo niet alles – begint met de beschikbaarheid van locaties. Zowel in de binnensteden als aan de randen van steden. Met ons eigen grondbeleid sturen we zelf op betaalbaarheid door onze gronden zo in te zetten dat daarop sociale programma’s gerealiseerd kunnen worden. Bij de aankoop houden we rekening met voldoende sociale woningen en een substantieel deel in het middeldure segment. Daarnaast zijn we in belangrijke mate afhankelijk van grondposities die gemeenten ter beschikking stellen. Ook zij hebben een rol in het doorbreken van de schaarste die we momenteel zien en waardoor grondprijzen fors oplopen. Naast de grondprijs zorgen aanvullende eisen – voor onder meer duurzaamheid en architectuur – dat de betaalbaarheid van wonen onder druk komt te staan. Deze ambities kunnen niet eindeloos worden gestapeld.’

Dan de woning zelf en hoe deze wordt ingedeeld en ingericht. Ook hier liggen kansen volgens Harm Janssen. ‘We hebben interieurarchitecten bijvoorbeeld gevraagd hoe mensen een compact huis slimmer kunnen inrichten.’ Daarnaast is het goed de vraag te stellen of een woning altijd zelf alle functies in zich moet dragen of dat zaken gedeeld kunnen worden met medebewoners. Janssen: ‘In woongebouwen kunnen allerlei functies worden toegevoegd – van wasserettes tot en met werkruimtes – die bewoners samen kunnen gebruiken. Dat is ook goed voor de sociale samenhang. Maar er zijn ook mogelijkheden kamers los van de woning te maken en deze bij gelegenheid apart als gastenverblijf of logeerkamer te gebruiken.'

Met slimme financiële oplossingen komt betaalbaar wonen eveneens dichterbij. De overheid kan hier veel aan doen, maar ook marktpartijen hebben instrumenten ter beschikking. Janssen: ‘BPD realiseert KoopStart-projecten waardoor starters de woningmarkt makkelijker kunnen betreden. Bij aankoop van de woning krijgen ze een korting op de verkoopprijs die wordt terugbetaald bij verkoop van de woning. Daarnaast werkt BPD aan de oprichting van een beleggingsfonds voor middeldure huurwoningen. Het fonds is bedoeld voor huishoudens met een inkomen van een tot twee keer modaal, die nu veelal tussen wal en schip vallen. Naar dat product is veel vraag. Zeker in de grote steden.’ Verder is het van belang om te kijken naar de totale leeflasten van huishoudens: ‘Doordat we de kosten van mobiliteit, water, energie en afval in onze gebiedsontwikkelingen laag houden – door zeer energiezuinige woningen nabij OV-knooppunten te realiseren – dalen de uitgaven als geheel.

De bouwkosten zijn de laatste tijd fors gestegen. Materialen worden schaarser en duurder, bouwcapaciteit is steeds lastiger te vinden. Janssen over dit knelpunt: ‘Zeker binnenstedelijk en bij complexe projecten stijgen de kosten fors. Dat zet grote druk achter de noodzaak om nog efficiënter en slimmer te bouwen. BPD zoekt daarnaar door intensieve samenwerking met bouwbedrijven, ontwerpers en andere betrokken disciplines. Vanaf het eerste concept heeft de bouwbaarheid volop de aandacht bij dit integraal ontwerpen. Niet voor niets schrijven we bij prijsvragen voor complexe binnenstedelijke projecten vaak samen in met bouwpartners, zodat we van meet af aan gezamenlijk op kunnen trekken en hun expertise direct mee kunnen nemen. Daarnaast maken we bij grondgebonden woningen vaak gebruik van beproefde en scherp geprijsde betaalbare concepten van bouwers.’