Van wonen naar vastgoed – en andersom
De meeste mensen wonen het liefst in een groene buurt aan de rand van de stad, of daar vlakbij. Bij voorkeur in een woning met een buitenruimte. Dat bleek uit het WoonOnderzoek Nederland van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en CBS in april 2019. Maar die wensen kunnen steeds moeilijker worden vervuld. Begin 2019 loopt de nieuwbouw tegen een keihard plafond aan. ‘De vraag is enorm, het aanbod droogt op,’ zegt Walter de Boer. ‘De doorstroming komt praktisch tot stilstand. Je ziet de gevolgen: stijgende prijzen, een gemiddelde nieuwbouwkoopwoning kost nu 335.000 euro. De komende jaren wordt het niet echt beter. De huidige woningproductie hoort bij plannen van vóór 2008.’ De hamvraag is: hoe ontwikkelen we realistisch beleid om de enorme woningvraag te beantwoorden, en hoe houden we die woningen tegelijkertijd betaalbaar?
Passende woning voor iedereen
Volgens De Boer gaat veel tijd verloren met ideologische discussies. ‘We bekvechten over bouwen in het groen of bouwen in de stad. We wisselen standpunten uit, helaas zonder tastbaar resultaat. Het enige resultaat is dat de (her)starter geen toegang meer heeft tot de huur- of koopwoningmarkt.’ En dat terwijl het rijke verleden van de Nederlandse ruimtelijke ordening richting zou kunnen geven aan ons handelen. ‘Diverse Nota’s Ruimtelijke Ordening leverden toen woonprogramma’s op waardoor iedereen een passende woning naar draagkracht kon krijgen. Op dit moment lijkt het erop alsof we proberen te redden wat er te redden valt met verplichte percentages sociale huur, middeldure huur en koop per gemeente of project. Maar dat werkt uiteindelijk niet, laten ervaringen in Duitsland en Frankrijk zien. Vastgoedmarkten zijn langcyclisch. Ze kunnen niet op korte termijn reageren. Het huidige beleid kan de nu gewenste programma’s en de benodigde snelheid gewoon niet produceren.’ En wat de betaalbaarheid betreft: door de kostenstijgingen in de bouw en de (op termijn) stijgende rente lijkt het erop dat woningen alleen maar betaalbaar kunnen blijven door ze kleiner te bouwen. Of dat ze juist niet meer betaalbaar te maken zijn door de opeenstapeling van wensen en vereisten.
Beter vooruit kijken
De Boer kijkt graag terug om beter vooruit te kijken. ‘Vijftig jaar ruimtelijke ordening laten zien dat (naast rijkssubsidies) schaalgrootte en grondkosten de twee belangrijkste knoppen zijn om aan te draaien bij de betaalbaarheid en beschikbaarheid. Laten we daarnaar kijken, op z’n Hollands, dus pragmatisch. Dat werkt beter dan je vastdraaien in ideologische tegenstellingen.’ Er zijn 800.000 woningen nodig de komende tien jaar. In het verleden heeft het Rijk serieus geïnvesteerd om vergelijkbare grote opgaven mogelijk te maken. Als dat nu niet gebeurt, zegt De Boer, zullen de economie en de bouw- en vastgoedketen hun werk moeten gaan doen. ‘Je kunt je afvragen of dat realistisch is. De vraag is robuuster en de uitdagingen zijn complexer dan tijdens de VINEX.’
