Zeven misverstanden over gebiedsontwikkeling
'Er is veel geld beschikbaar voor voorinvesteringen'
Helaas is dit niet het geval. De tijd dat marktpartijen voorinvesteringen vrij eenvoudig konden dragen, is voorbij. De private partijen die de crisis hebben overleefd, hebben niet meer zoveel spek op de botten dat ze het zich kunnen veroorloven om grote financiële risico’s te lopen. En het 'oude' model waarbij ontwikkelaars en bouwbedrijven verliezen in de grondexploitatie durfden te lopen omdat ze die toch wel goed konden maken met de vastgoedexploitatie, werkt niet meer. Afgezien van Amsterdam en Utrecht zijn de prijzen voor nieuwbouwwoningen sinds de crisis flink gedaald waardoor de marges onder druk staan.
'Beleggers staan te dringen om in te stappen'
Er is een overschot aan beleggingskapitaal en een groot tekort aan geschikte beleggersproducten, zo word gedacht. Beleggers uit binnen- en buitenland zouden staan te dringen om de gelden vanuit pensioenfondsen in Nederlands vastgoed te investeren. Ze zouden zelfs bereid zijn om door middel van 'forward funding' de financiering van nieuwe, nog ongebouwde projecten op zich te nemen. In werkelijkheid blijkt hier echter nauwelijks sprake van te zijn. Beleggers zijn vooral 'vroeg' als het gaat om het meedenken over specifieke programma’s van eisen zoals voor vrije sector huurwoningen. Maar van het daadwerkelijk vroegtijdig trekken van de portemonnee is geen sprake. Institutionele en internationale beleggers nemen bij voorkeur alleen verhuurde woningen af.
'Corporaties kunnen en mogen niet ontwikkelen'
Woningcorporaties hebben een zware tijd achter de rug. Met de komst van de sanerings- en verhuurdersheffing in 2013 is hun investeringscapaciteit dan ook flink afgenomen. Dat daarmee alle projecten zijn stilgelegd, gaat echter te ver. Het is dan ook een misverstand te denken dat corporaties niets meer mogen of kunnen. Corporaties investeren weliswaar minder in nieuwbouw, maar nog steeds - en in toenemende mate - in de bestaande woningvoorraad. Ook de nieuwe Woningwet staat nog steeds een brede taakinvulling van corporaties toe, zeker in gebieden waar marktpartijen geen initiatief nemen.
'Marktpartijen kunnen alleen marktrisico’s dragen'
De tijd is voorbij dat marktpartijen in hun eentje de risico’s aankunnen die een complete gebiedsontwikkeling met zich meebrengt. Veel marktpartijen durven niet meer de financiële ruimte te nemen om zelf de markt- of afzetrisico’s te dragen omdat ze niet langer kunnen rekenen op stijgende opbrengsten in de toekomst. Daarmee is het vrijwel onmogelijk geworden voor 1 partij om een gebiedsopgave te dragen. Wie een aanzienlijke grondpositie heeft zal partijen moeten vinden die eenzelfde belang hebben bij de ontwikkeling van het gebied en hiermee moeten samenwerken.
'Gemeenten moeten alles openbaar aanbesteden'
Gemeenten zijn een grote opdrachtgever. Het lijkt dan ook voor de hand te liggen dat ze de beste deal uit de markt weten te halen wanneer ze hun projecten openbaar aanbesteden. Maar zo eenvoudig is het niet. Aanbestedingstrajecten kosten de gemeente namelijk veel tijd. En ze vragen om voorinvesteringen in onder andere externe adviesbureaus. Het is een misverstand dat openbaar aanbesteden voor gemeenten altijd de beste keus is. Soms loont het namelijk om direct voor een bepaalde partij te kiezen wanneer deze bijvoorbeeld een uniek concept aanbiedt of als beste een specifiek probleem kan oplossen. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, verzet het Europees recht zich hier doorgaans niet tegen.
'Alles-regelende ontwikkelaar staat op en ontzorgt gemeente'
Voor veel gemeenten was het heel lang prettig werken met een ontwikkelaar die alles regelde en de overheid van begin tot eind ontzorgde. Hij contracteerde de bouwer, 'optimaliseerde' de bouwkosten en contracteerde de eindgebruiker, of dat nu een individuele koper of een belegger was. Maar deze alles-regelende ontwikkelaars als deze zien we nauwelijks nog. In plaats daarvan is de variatie aan ontwikkelaars steeds groter worden. Zo zijn er fee-ontwikkelaars die ontwikkelen voor een vergoeding, gedelegeerde ontwikkelaars die vaak ontwikkelen voor beleggers, en niche-ontwikkelaars voor veelal binnenstedelijke projecten. Of combinaties hiervan. Ook zijn er voor kleinere plannen andere partijen die zich als projectontwikkelaar opwerpen, denk aan architecten.
'Gebiedsontwikkeling kan alleen met een sluitende grondexploitatie'
Te lang zijn gebiedsontwikkelingen vanuit de spreadsheet beoordeeld. De enige vraag die telde was of er aan het einde van de looptijd zwarte cijfers konden worden geschreven. Maar gebiedsontwikkeling is een middel, geen doel op zich. Hetzelfde geldt voor de grondexploitatie. De aanleg van een bedrijventerrein kan verliesgevend zijn, maar tegelijkertijd wél werkgelegenheid creëren en ervoor zorgen dat mensen uit een uitkering worden gehaald of gehouden. En de grondopbrengsten voor middeldure huurkavels kunnen weliswaar lager uitpakken dan gehoopt, maar als daarmee een doorstroming op gang komt waardoor sociale huurwoningen vrij komen, dan is zo’n project alsnog geslaagd. Gemeenten zouden dan ook verder moeten kijken dan een sluitende grondexploitatie alleen.
