Comeback van PPS voor impact op de woningbouwopgave

Stijgende rentes, toegenomen bouwkosten, eisen aan duurzaamheid; de grote behoefte aan betaalbare woningen en veranderd beleid hebben het speelveld van gebiedsontwikkeling veranderd. De Omgevingswet treedt op 1 januari 2024 in werking. Demissionair minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting riep in een Kamerbrief uit juni gemeenten al op om (weer) proactief grondbeleid te voeren. Kortom: de context waarbinnen gemeenten en gebiedsontwikkelaars de woningbouwopgave moeten realiseren is uitdagender dan voorheen en bovendien veranderlijker.

Patrick Joosen beaamt dit. 'De Omgevingswet en het aangescherpte grondbeleid van veel gemeenten hebben gebiedsontwikkeling veranderd. Participatie van omwonenden bij de totstandkoming van de plannen voor nieuwe woonwijken is bijvoorbeeld belangrijker geworden. Als ontwikkelaar en gemeente heb je elkaar keihard nodig op de vele onderwerpen. Het stelt gemeenten en ons als BPD voor vragen als: hoe geef je vorm aan grote gebiedsontwikkelingen en welke modellen zijn er om die te organiseren?' Joosen kijkt voor een mogelijk antwoord op de laatste vraag terug naar de moeilijke jaren 2008-2014. 'Ik was toen betrokken bij de gebiedsontwikkeling Waalfront in Nijmegen. We zaten daar samen in een publiek-private samenwerking (PPS). Toen de crisis aanbrak, moesten we er samen uitkomen. En dat lukte. Met de ervaring van toen en gewapend met de kennis van nu, kunnen alle partijen écht verder komen. Ik ben ervan overtuigd dat PPS dé manier is hoe het kan.'

Ook Niraj Sewraj is enthousiast over PPS, hoewel hij tijdens de vorige vastgoedcrisis nog studeerde. 'Het speelveld van gebiedsontwikkeling is minder overzichtelijk dan voorheen en raakt vele partijen. Tegelijkertijd constateer ik dat er bij ontwikkelaars, gemeenten en woningcorporaties kennis verloren is gegaan en onvoldoende wordt opgebouwd. Ervaren professionals zijn gepensioneerd en jongere professionals missen een mentor of wisselen net te snel van baan. Het "kennisgat" wordt daarmee groter. Bij BPD werken wij actief aan het opleiden van mensen. Het delen van onze kennis met partners is voor ons vanzelfsprekend. Voor een project hebben wij bijvoorbeeld een onboardingsprogamma ingericht voor nieuwe projectmedewerkers van gemeenten en woningcorporaties waarmee we samenwerken, om hen snel in te werken. Het organisatiemodel van de PPS helpt bij het opbouwen van kennis. Ik ben ervan overtuigd dat een gezamenlijk doel en het opbouwen van kennis helpt in het wederzijds begrip tussen partijen. Dit is ook nodig voor het bereiken van onze missie: een betaalbaar thuis voor iedereen gekoppeld aan de grote opgaven rondom natuur en klimaat.'

Wat zijn de voorwaarden voor succesvolle PPS? 'Pas als je vindt dat je gelijkwaardig bent, kun je beginnen met inrichten. Het gaat om vertrouwen en commitment; samen uit, samen thuis tot het eind', stelt Joosen. Sewraj vult aan. 'Maak met elkaar concreet wat het betekent om transparant te werken met oog voor elkaars belang. Zet de belangen op papier en maak de business case inzichtelijk voor elkaar. De inrichting van de samenwerking is sneller bereikt dan de discipline om erbinnen te werken. Die vraagt meer aandacht en strakke sturing. Partijen moeten sneller precies zijn in wat ze willen en nodig hebben. Er is minder ruimte om de kaarten tegen de borst te houden. Dit goed doen vergt tijd en aandacht. De voorbereidende fase is dus cruciaal. Op termijn verdien je de geïnvesteerde tijd terug en het maakt het samenwerken aan nieuwe leefomgevingen ook een stuk leuker. Grote gebiedsontwikkelingen lopen soms tientallen jaren. Als de business case door omstandigheden - zoals nu door stijgende rentes - verandert, wordt in een gelijkwaardige samenwerking samen gezocht naar de oplossing. Dit levert soms spannende momenten op. Verdiep je daarom in het interne speelveld van je partner. Samenwerken blijft mensenwerk, dus investeer ook in de relatie. Je hebt onderling vertrouwen nodig, daaraan moet je bouwen.'

'Eerlijk is eerlijk', weet Joosen, 'niet overal ging de PPS in het verleden goed. Je moet kijken waaraan dat lag en er lering uit trekken. Bijvoorbeeld door ruime aandacht te besteden aan een goede governance-structuur en te zorgen voor voldoende flexibiliteit in de afspraken. Maar ik ben ervan overtuigd dat PPS een goed model blijft om grote langlopende gebiedsontwikkelingen van de grond te krijgen. Je staat samen aan de lat, successen én tegenvallers deel je samen. Risicoloos is het nooit, maar je kunt veel van die risico’s van tevoren afdekken met beheersmaatregelen. En een PPS vraagt ook om mandaat en bestuurlijke durf; de politiek staat meestal op wat meer afstand. In een complexe samenleving is een PPS een goede manier om woningbouw binnen en buiten de stad vanaf papier naar de eerste steen te krijgen. Het is niet dé manier, een PPS is geen panacee, maar als we niet investeren in samenwerking dan komen al die vurig gewenste woningen er simpelweg niet.'

Rijnhaven in Alphen aan den Rijn verandert in een dynamisch binnenstedelijk gebied dat momenteel wordt herontwikkeld. Het is een uitstekend voorbeeld van wat Sewraj omschrijft als PPS 2.0. Sewraj: 'Wij werken nauw samen met de gemeente Alphen aan den Rijn en met Vink bouw. Ons doel is een duurzame en effectieve samenwerkingsvorm gericht op een continue woningproductie. Zowel wij als de gemeente zijn proactief met gebiedsontwikkeling bezig en het Rijk heeft impulsgelden toegekend. Alle drie de partijen hebben zich echt aan de plannen gecommitteerd. Wij voeren regelmatig scherpe discussies met elkaar met het gezamenlijke doel om een betekenisvoll e plek te ontwikkelen. Dat werkt inspirerend en daagt mensen uit om het beste uit deze gebiedsontwikkeling te halen.'

Dit artikel verscheen eerder in Binnenlands Bestuur.