Doorbouwen in een moeilijke markt

Doorbouwen, ook al staan de lichten op oranje. Dat is wat in Gouda gebeurt. Het is een lichtpunt in een tijd waarin woningkopers afhaken, bouwprojecten stilvallen, ontwikkelaars en beleggers afwachtend zijn, gemeenten (én minister Hugo de Jonge) zich in toenemende mate zorgen maken, en woningzoekenden de moed soms bijna opgeven. De casus ‘Wonen in Goud’ is in dat verband extra leerzaam. 

Eerst de feiten. Wonen in Goud wordt een veelzijdig gebouw in de Spoorzone van Gouda. Nu is dat nog een gebied met kantoren en logistiek, maar op termijn groeit het uit tot een levendig, binnenstedelijk woongebied, dichtbij het historische stadscentrum en het NS-station. De Rijswijkse ontwikkelaar M3 maakte in 2020 de eerste plannen voor een stoer, iconisch woongebouw aan de Burgemeester Jamessingel. Een landmark, met een lage en een hoge toren, ruim 200 woningen (waaronder penthouses) en diverse gemeenschappelijke ruimten. Ook waren er plannen voor woon-werkunits en een groene daktuin. Onderdeel van het plan: woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland zou sociale en middenhuurwoningen afnemen in de lage toren. Het was de ideale aftrap voor de toekomstige gebiedsontwikkeling. De gemeente Gouda zag het helemaal zitten.

De start verkoop van de 113 particuliere koopwoningen (vanaf 316 duizend euro tot bijna 7 ton) viel – we schrijven maart 2022 – precies samen met oorlog in Europa, oplopende hypotheekrente, dalend consumentenvertrouwen en stijgende bouwprijzen. Een half jaar later kwamen M3, de gemeente Gouda en Woonpartners tot de onaangename conclusie dat het benodigde voorverkooppercentage niet tijdig zou worden behaald. Het plan bungelde. Was er een alternatief scenario?

'Ja,' zegt Leendert Steijger, van ontwikkelaar M3. 'Toen wij merkten dat kopers aarzelden, hebben we al vroeg onderzocht hoe het plan kon worden aangepast. Al gauw bedachten we dat we grote appartementen moesten transformeren naar middelgrote en kleinere. Zo zouden we beter op de beleggersmarkt kunnen inspelen. We hebben contact gezocht met een aantal beleggers. Op voorspraak van Woonpartners is BPD benaderd.'

'Ja,' zegt ook Paula Sangers, ontwikkelaar bij Woonpartners, actief in de gemeenten Waddinxveen, Gouda, Zuidplas en Alphen aan den Rijn. 'Er was ons veel aan gelegen om op deze plek sociale en middenhuurwoningen te realiseren. De nood is hoog. Wij hebben de ontwikkelaar daarom gekoppeld aan BPD Woningfonds, waarmee we kort daarvoor goed contact hadden gehad. Toen werd één plus één twee. En meer.'

BPD Woningfonds: dat is het woningfonds met betaalbare nieuwbouwhuurwoningen voor de middeninkomens, dat gebiedsontwikkelaar BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkling (BPD) eind 2019 heeft gelanceerd. Het beheert inmiddels meer dan 1.000 duurzame appartementen en eengezinswoningen binnen en buiten de Randstad, met betaalbare huren (800 tot 1100 euro per maand). 'Naar dat soort woningen is veel vraag in Gouda,' zegt Rebecca Haasdijk, senior asset manager BPD Woningfonds. 'Dat bracht ons op een idee voor de oplossing: een deel van de voorgenomen koopwoningen omzetten in middenhuurhuurwoningen. Als belegger namen wij daarmee een deel van de financiële verplichting over.'

Gelijktijdig kwam moederbedrijf BPD aan boord. Dat zette de tanden in de (relatief dure) koopwoningen. 'Het leverde stevige gesprekken, ontwerpsessies en onderhandelingen op, met de gemeente Gouda, M3 en de betrokken aannemer,' zegt ontwikkelingsmanager Niraj Sewraj (BPD). 'Het plan moest terug naar de tekentafel. We hebben onderzocht hoe het met behoud van kwaliteit anders kon, om het haalbaar te maken voor iedereen.' Dat lukte. Met M3 werd een samenwerkingsverband gesloten. 'We gingen van grote woningen naar kleine woningen, plattegronden werden aangepast. Sommige dingen sneuvelden, maar er kwamen bijvoorbeeld ook buitenruimten bij,' zegt Leendert Steijger van M3 hierover. Slotsom: BPD Woningfonds koopt via een reguliere turnkey-overeenkomst 98 appartementen. Het koopprogramma is aangepast en ziet er nu realistischer uit. 

Al met al telt Wonen in Goud straks niet 200, maar 250 woningen: 56 koopwoningen, plus 96 woningen voor Woonpartners Midden-Holland (in de lage toren) en 98 huurappartementen voor BPD Woningfonds (voornamelijk in de hoge toren). Alle woningen hebben een energielabel A++ of A+++, afhankelijk van de ligging. Begin juli zijn alle overeenkomsten getekend. 'Ondanks de risico's en de moeilijke marktomstandigheden bouwen we dus door,' zo vat Niraj Sewraj het verhaal samen. 'Binnen relatief korte tijd kwam een nieuw plan op tafel. Zoiets lukt alleen als iedereen van zijn plaats komt. En dan niet in de laatste plaats de gemeente Gouda, die hier zeker bestuurlijke moed heeft getoond.' Dat vraagt om toelichting. Gert van Dijken, programmamanager van de gemeente Gouda, zegt desgevraagd dat de gemeente steeds één groot belang voor ogen had, een doel dat verder ging dan dit ene woongebouw en zijn initiatiefnemers. 'Er is in Gouda een enorme vraag naar betaalbare koop- en huurwoningen. De Spoorzone is prima geschikt om aan die vraag tegemoet te komen. De provincie heeft ruimte gemaakt voor duizend extra woningen in dat gebied, dichtbij een ov-knooppunt. Dit plan moest echt doorgaan, er was ons enorm veel aan gelegen om hier goed uit de startblokken te komen.'

Tekst gaat door onder beeld

Toen Gouda zag dat ontwikkelaars en de bouwer (waarover later meer) bereid waren om water bij de wijn te doen, gaf het groen licht voor fundamentele aanpassingen. 'Meer woningen, maar ook kleinere woningen in plaats van grotere. Daarvoor moesten wij overeenkomsten aanpassen, financiële bijdragen leveren, subsidies verstrekken waar nodig, zonder in de gevarenzone van staatssteun terecht te komen. Maar dat is gelukt,' zegt Van Dijken. Om het concreet te maken: Gouda zag af van de winstdelingsregeling voor de gemeente, van het kostenverhaal voor bovenplanse voorzieningen en kwam over de brug met extra subsidies. Van Dijken: 'Net als de andere partijen hebben we dus een veer gelaten. Maar net als de andere partijen hadden we de ambitie om dit door te zetten.'

Iedereen moest bewegen, herhaalt Niraj Sewraj. BPD stelde zich op als katalysator van het proces. 'Het helpt dan niet om een torpedo door het project te jagen. Je moet juist de goede dingen overeind houden.' Soms zat 'm dat bewegen in een gezond financieel rendement accepteren, soms in minder extra eisen stellen, soms juist in méér doen. 'Net iets scherper aan de wind varen,' zegt Rebecca Haasdijk hierover. 'Dus ook niet te veel luisteren naar angstige verhalen van taxateurs die zeggen dat het niet kan, maar op je eigen expertise afgaan.' 'Wij moesten ook extra investeren,' zegt Petra Sangers (Woonpartners). 'We hebben dat met volle overtuiging gedaan, vanuit onze verantwoordelijkheid als woningcorporatie. Na veel rekenwerk konden we nieuwe afspraken met de gemeente maken.'

Ook de betrokken bouwer steekt zijn nek uit. Erik Batenburg van het gelijknamige bedrijf uit Bergschenhoek: 'De bouwmarkt is sterk in beweging. Dit geeft ons ruimte om ons anders op te stellen. Wij zijn bereid om iets meer risico te nemen, met name bij de koopwoningen. Of dat pijn doet? Dat weet je in de bouw altijd pas aan het eind. Maar het lijkt de goede kant op te gaan.' Batenburg voelt zich bovengemiddeld bij het project betrokken. 'We denken er al meer dan drie jaar over mee. BPD en M3 zijn belangrijke partners voor ons, en we houden van Gouda, min of meer onze thuismarkt. Dat maakt het verschil. Dan zet je je eerder over je eigenbelang heen.'

Wonen in Goud is niet het enige project waar (dure) koopwoningen worden herontwikkeld of naar de huurmarkt overgeheveld. In een interview voor Vastgoedmarkt gaven BPD-directeuren Harm Janssen en Esther Agricola in mei al aan dat daarin een van de oplossingen voor de stagnerende markt kan worden gevonden. Bij nieuwbouwwijk Park Triangel in Waddinxveen is dat bijvoorbeeld ook gebeurd.

Maar in Gouda speelt nog iets anders. Het gaat om een bouwproject met vele betrokkenen. Dat betekent dat de oplossing ook uit vele hoeken moet komen. 'Als ook maar één van de partijen niet had bewogen, was het mislukt,' zegt Sewraj. 'Er was echter geen alternatief. Ik realiseer me dat dit niet overal zo kan. Maar nodig is het wel.' Leendert Steijger is het daarmee eens: 'Wij moesten genoegen nemen met minder winst. Dat is zuur, maar er was geen keus. En zo had iedereen een belang dat niet mocht sneuvelen. Een andere ontwikkelaar was misschien opgestapt. Of was gaan afwachten. Wij hebben genoegen genomen met minder. Maar dan kom je er samen wel uit.'

• Leendert Steijger, van de oorspronkelijke ontwikkelaar M3: 'Het leek zo mooi. Er waren 350 gegadigden voor 113 koopappartementen. Maar toen ging de hypotheekrente stijgen.'
• Gert van Dijken, programmamanager gemeente Gouda: 'Het zal toch niet zo zijn dat dit mislukt, dachten wij toen. Al moet het bloed uit de laatste steen worden getrokken, dit moet en zal doorgaan.'
• Paula Sangers, ontwikkelaar bij woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland: 'Wij deden ook mee in dit project. Toen de koopmarkt stilviel, zijn we meteen gaan zoeken: hoe maken we het toch mogelijk? Wij wilden per se verder, in het belang van onze huurders.'
• Rebecca Haasdijk, BPD Woningfonds: 'Woonpartners bracht ons in contact met de ontwikkelaar, wij betrokken ons moederbedrijf BPD erbij. Meteen voelden we positieve energie: dit kunnen en gaan we samen doen.'
• Niraj Sewraj, ontwikkelingsmanager BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling: 'Iedereen is daarna gaan bewegen. Als je echt iets wilt bereiken, lukt het ook.'
• Erik Batenburg, van Batenburg Bouw & Ontwikkeling, de bouwer: 'Iedereen moet verder kijken dan het eigenbelang. Dat lijkt raar in tijden van crisis, maar juist dan is het nodig.'