Herstructurering biedt uitkomst voor betaalbaar wonen

Een ‘stadshuwelijk’ wordt het inmiddels ook weleens in gebiedsontwikkelingsland genoemd: de verbintenis tussen woningcorporatie, gebiedsontwikkelaar en de gemeente in de ontwikkeling of herstructurering van wijken in een stad. Kwetsbare wijken met vaak verouderde huurwoningen moeten leefbaarder worden, verduurzamen en huisvesting bieden aan diverse inkomensgroepen. Met sloop-nieuwbouw, grootschalige verduurzaming, verdichting en kwaliteitsverbetering is de opgave groot. Gemeenten willen graag dat de aanpak gepaard gaat met een andere belangrijke wens: de terugkeer van de middeninkomens in de wijk.

Overheden, corporaties en marktpartijen beseffen inmiddels dat het op de woningmarkt alle hens aan dek is. Het tekort aan woningen is op vrijwel alle prijsniveaus hoog, maar vooral de belangrijke middengroep is het grootste slachtoffer. In de stad is nauwelijks meer plaats voor mensen die te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een woning te kunnen kopen. Neem als voorbeeld de Amsterdamse woningmarkt. Die is onverminderd populair. Waar studenten aan de hoofdstedelijke universiteiten en hogescholen vroeger na hun studie vaak de voorsteden opzochten, blijven inmiddels veel hoogopgeleide jonge mensen in de stad. Ze gaan samenwonen, krijgen goedbetaalde banen en kinderen, en gebruiken hun hogere inkomen om een woning te kopen. Maar het wordt in de stad steeds lastiger om een school voor hun kinderen te vinden. Niet omdat die er niet zijn, maar omdat het steeds moeilijker wordt om onderwijzend personeel naar de stad te krijgen. Voor leraren is het vrijwel onmogelijk om in de stad nog een woning te vinden die past bij hun salaris. Uit een onderzoek van de Universiteit van Amsterdam onder onderwijzend personeel blijkt dat nog slechts 51 procent van de docenten die in Amsterdam werkt, ook in de gemeente woont. Jaarlijks verhuist zo’n 13 procent van de leraren naar elders en een derde van hen kiest dan voor een baan buiten de stad. Met voorrangsregelingen voor leraren, medisch personeel en politieagenten probeert de gemeente de uitstroom te verminderen, maar het is een druppel op een gloeiende plaat: er is een substantieel gebrek aan betaalbare woningen. Het inkomen is te hoog voor een sociale huurwoning en een middenhuurwoningen (tot circa € 1.100,-) worden steeds schaarser. Het aandeel middeldure huurwoningen in Amsterdam nam af van 17 procent van de woonvoorraad in 2011 naar 12,5 procent in 2022.

Maar tot de crisis bleven veel corporaties nog wel investeren in middenhuur. Met de Woningwet van 2015 kregen ze echter stevige restricties opgelegd. Er mocht niet meer gebouwd worden buiten het sociale huursegment, tenzij corporaties met een markttoets konden aantonen dat marktpartijen dat niet wilden of konden. Daarnaast legde de verhuurderheffing, een forse afdracht per verhuurde woning aan het Rijk, een zware wissel op de financiële slagkracht van de corporaties. Deze ontwikkelingen en wettelijke maatregelen zorgden vooral voor een grote scheiding tussen het werkveld van corporaties en de marktpartijen. De corporaties richtten zich alleen nog op sociale woningbouw, marktpartijen bouwden duurdere huur- en koopwoningen. Het is duidelijk welke woningen buiten de boot vielen: het betaalbare middensegment.

Inmiddels is het ook de Haagse politiek duidelijk geworden dat het grote tekort aan betaalbare woningen niet alleen gevolgen heeft voor de aantrekkelijkheid van de stad voor de leraar en de verpleegkundige. Mensen met een modaal inkomen in een sociale huurwoning, die ook best een betaalbare woning kunnen kopen of in het middensegment kunnen huren, zitten vast. En daardoor stokt de doorstroming: er komen steeds minder sociale huurwoningen vrij. Het kabinet wil daarom dat er veel betaalbare woningen bijgebouwd worden. Van de beoogde 900.000 woningen die in 2030 aan de voorraad zijn toegevoegd, moet twee derde betaalbaar zijn. Een deel daarvan moet bestaan uit sociale huurwoningen, maar de resterende 350.000 woningen worden, als het aan demissionair minister De Jonge ligt, betaalbare koop- en huurwoningen. Om corporaties weer meer armslag te geven om in nieuwe woningbouw te investeren, zijn de meest restrictieve maatregelen, zoals de markttoets en de verhuurderheffing, goeddeels afgeschaft. Voor de realisatie van betaalbare woningen wordt vooral ook naar de marktpartijen gekeken. Maar waar de minister voor de corporaties de wortel hanteerde, krijgen de marktpartijen de stok. De nieuwe Wet betaalbare huur stelt strengere eisen aan de verhuur van een nieuwbouwwoning in het hogere huursegment. Bovendien hebben de hogere rente en de gestegen bouwkosten de businesscase van betaalbare woningen voor ontwikkelaars bepaald niet verbeterd.

Het gaat hierbij niet alleen om woningbouw. Zo’n integrale ontwikkeling vraagt een brede inzet van alle kennis en kunde die gebiedsontwikkelaars en corporaties kunnen leveren. Ten eerste is er de financiële component. Ontwikkelaars hebben als marktpartij meer kennis en kunde in huis om de commerciële mogelijkheden en risico’s van vastgoed te beheersen en kunnen de financiële risico’s voor een corporatie aanzienlijk verlagen. Maar dat geldt andersom ook: corporaties zijn minder afhankelijk van marktontwikkelingen en kunnen helpen om projecten op gang te houden als het economisch tij keert. Daarnaast kunnen partijen elkaar aanvullen op kennis en ervaring. Gebiedsontwikkelaars zijn gewend om te werken met integrale concepten. Daarbij wordt rekening gehouden met onderwerpen als het betrekken van bewoners bij planvorming, groen en klimaatadaptatie en de wisselwerking van bewoners, onderwijs, zorg, bedrijvigheid en vervoer in een wijk. Corporaties hebben juist veel ervaring met de sociaaleconomische kant, de problematiek en oplossingen in kwetsbare wijken, zoals het omgaan met kwetsbare bewoners en maatschappelijke achterstanden.

Samenwerking tussen woningcorporaties en marktpartijen als ontwikkelaars en institutionele beleggers is beslist niet nieuw. Ook vóór de kredietcrisis werkten partijen samen bij het realiseren van nieuwe woningen en wijken. Een goed voorbeeld zijn de woonerf- of bloemkoolwijken uit de jaren zeventig, die bestonden uit een mengeling van sociale huur- en premie A-woningen met koopwoningen waarvoor het Rijk tot in de jaren tachtig subsidie verstrekte. Ze werden gebouwd door woningbouwverenigingen en ontwikkelaars, en vaak ontworpen door dezelfde architect. Ook nu zijn corporaties, net als private verhuurders, gewoon afnemers van de woningen die door ontwikkelaars worden gerealiseerd. Ze maken afspraken met ontwikkelaars over het turnkey overnemen van gebouwde woningen en verhuren deze. De laatste decennia, bij de bouw van de grotere nieuwe wijken in de Vinex-locaties, waren de ontwikkelaars vaak de leidende partij, niet zelden omdat ze de bouwgrond in de eigen portefeuille hadden. In de aanpak van bestaande wijken is dat vaak andersom: de corporatie is bezitter van het gros van het vastgoed en zoekt de samenwerking met een ontwikkelaar, bijvoorbeeld voor de realisatie van middeldure- of vrijesectorwoningen.

Als het om de aanpak van bestaande wijken gaat, dan zijn een aantal samenwerkingsvormen tussen corporaties en ontwikkelaars mogelijk. Een samenwerking kan de vorm hebben van een raamcontract, waarbij vaste partners worden gezocht voor verschillende deelprojecten. Ook kunnen er afspraken worden gemaakt over het verkopen van projecten of uitruil, waarbij de ontwikkelaar bijvoorbeeld afspraken maakt over de bouw van sociale huurwoningen in een project elders, terwijl in de wijk extra woningen komen in de middenhuur, vrije sector of koop. Van groot belang voor de beoogde samenwerking is ook de visie van de gemeente en de gemeenteraad op de toekomst van een wijk en haar bewoners. Of een langdurig stadshuwelijk het een decennium kan uithouden, is bovendien afhankelijk van de afspraken die de partners onderling maken. Dat de financiële ins en outs voor de komende tien jaar worden vastgelegd, is onwaarschijnlijk vanwege de grote invloeden van marktontwikkelingen. Bovendien kan de politieke wind van richting veranderen en kunnen eisen vanuit de gemeente aangescherpt of veranderd worden. Een project wordt vaker opgeknipt in deelprojecten en per deel worden afspraken gemaakt over opbrengsten, percentages verkochte woningen en aantallen die corporaties turnkey afnemen.

Het grote voordeel van een langdurige samenwerking is dat de blauwdrukken van de deelprojecten al klaarliggen. Als een deelproject is afgerond, werken dezelfde mensen weer door aan het volgende. De partners weten inmiddels wat ze aan elkaar hebben. En als een samenwerking in goed vertrouwen verloopt, dan scheelt dat enorm veel tijd: bestaande afspraken kunnen, met soms wat aanpassingen, meteen worden overgenomen in een nieuw deelproject. Maar de succesformule voor een stadshuwelijk tussen corporaties, gemeenten en ontwikkelaars lijkt toch vooral ook een menselijke: de partners zijn langere tijd betrokken bij de aanpak van de wijk en zullen vaak vanuit dezelfde positie omgaan met andere partijen, zoals bewoners, ondernemers en andere stakeholders. Volgens veel ervaringsdeskundigen uit zowel de ontwikkel- als de corporatiewereld is het belangrijk dat de partners elkaar blindelings kunnen vinden. Ze koesteren een goede verstandhouding gebaseerd op vertrouwen en openheid. Transparantie over elkaars ambities en (financiële) mogelijkheden kweekt begrip en geeft de ander meer ruimte om successen te behalen. Net als in een echt huwelijk

BPD en woningcorporatie Intermaris werken al geruime tijd samen aan de ambitie om de komende jaren vierduizend woningen te bouwen in Hoorn en Purmerend. Van deze vierduizend geplande woningen zal meer dan een derde uit sociale huurwoningen bestaan, een wat kleiner deel uit middenhuur en de rest beschikbaar komen voor koop en duurdere huur. Een eerste voorbeeld dat naadloos binnen deze ambitie past, is de gebiedsontwikkeling van het Pelmolenpad in Hoorn. Hier komen 610 duurzame huur- en koopwoningen in alle prijscategorieën. Naast 121 sociale huurwoningen komen er ook 117 sociale koopwoningen, 165 middeldure koopwoningen en 207 vrijesectorkoopwoningen. De ontwikkeling van het Pelmolenpad voorziet in de grote vraag naar betaalbaar wonen in een stedelijke omgeving.