Het kantelpunt is bereikt: aantal woningverkopen daalt landelijk

Vorig jaar daalde het aantal woningverkopen in de bestaande woningvoorraad met 9% naar 219.000. In slechts 25% van de gemeenten was er nog sprake van een toename aan woningverkopen. De landelijke gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning steeg opnieuw, met 9% naar €287.000. Dit blijkt uit de analyse die ten grondslag ligt aan de Hittekaart 2019 van BPD, Bouwfonds Property Development, die de sterke en zwakke gebieden op de woningmarkt jaarlijks in kaart brengt. De Hittekaart 2019 laat zien dat de druk op de woningmarkt weer verder is toegenomen ten opzichte van 2018. Rondom de traditionele ‘hotspots’, de steden Amsterdam, Rotterdam en Utrecht, kleuren aangrenzende gemeenten rood mee. Maar ook buiten Randstedelijk gebied, bijvoorbeeld bij steden zoals Groningen, Arnhem, Breda en Eindhoven, kleuren buurgemeenten roder dan voorheen. Ten opzichte van vorig jaar is de druk rondom Rotterdam toegenomen en ook de directe omgevingen van Breda en Zwolle zijn meer in trek. De hogere druk in deze gebieden komt doordat in de meeste van deze gemeenten het aantal transacties nog (licht) steeg, dit in tegenstelling tot de meeste andere gemeenten. Daarnaast wordt de druk hoger tussen Dordrecht en Den Bosch en in het noordoosten van Brabant.

Walter de Boer, CEO bij BPD, licht de resultaten toe: 'In slechts een kwart van de gemeenten in Nederland stijgt het aantal woningverkopen in de bestaande woningvoorraad nog. In alle andere gemeenten blijft het aantal woningverkopen gelijk of daalt het. Om meer aanbod te creëren, is de nieuwbouwproductie wel gestegen in het afgelopen jaar, maar om woningzoekenden echt tegemoet te komen, zullen er 20.000 - 30.000 woningen per jaar extra moeten worden gebouwd. Plannen en visies zijn er genoeg, maar deze stagneren op concrete invulling en haalbare financiële doelstellingen binnen de tijd die nu nodig is om tot snellere ontwikkeling te komen. De huidige nieuwbouw bestaat grotendeels uit plannen die al voor 2009 zijn aangewezen. In de afgelopen tien jaar zijn nauwelijks nieuwe (grootschalige) plannen aangewezen - behoudens zogenaamde organische planontwikkelingen. Gezien de lange voorbereidingstijden voor middelgrote of grote gebiedsontwikkelingen, zowel binnenstedelijk als aan de randen van de stad, betekent dat in het westen van het land de komende drie tot mogelijk vijf jaar weinig structureel aanbod toegevoegd kan worden. Zeker niet in het betaalbare segment. Overeenkomstig het vigerende ruimtelijke ordeningsbeleid zien wij dat de koopwoningenproductie aan de randen van de stad, alsmede de zogenaamde VINEX-locaties, sterk terugloopt. De locaties drogen op. Het grondgebonden woningsegment loopt voor het derde opeenvolgende jaar sterk terug, ondanks dat de vraag hiernaar hoger is dan ooit. Met name het aanbod en daarmee de productie van betaalbare, seriematige eengezinswoningen valt weg. Waarbij starters nog nauwelijks toegang krijgen tot de woningmarkt.'

In dit jaarlijkse terugkerende onderzoek brengt BPD op basis van diverse factoren de sterke en zwakke gebieden op de woningmarkt in kaart. Een hoge score (donkerrode kleur) op de Hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en / of veel huizenverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudersgroei. Het marktvolume in de bestaande markt wordt berekend door het aantal koopwoningtransacties te vermenigvuldigen met de gemiddelde koopprijs. Om te voorkomen dat de omvang van een gemeente te zwaar telt, wordt er gecorrigeerd door het marktvolume te delen door de voorraad koopwoningen. Dit leidt tot de gemiddelde omzet per aanwezige koopwoning. Het Kadaster is de bron voor de prijzen en het aantal transacties. De huishoudensprognose van een gemeente is dit jaar gebaseerd op Primos onderzoek. Het onderzoek wordt uitgevoerd op gemeenteniveau. De meting dateert van 2018, het meest actuele en volledige jaar van woningtransacties.