Woningmarkt: hitte loopt verder op, verkopen vallen terug
De cijfers komen uit de Hittekaart 2019 van BPD. Jaarlijks brengen marktonderzoekers van BPD de sterke en zwakke gebieden op de woningmarkt in kaart. Ze kijken naar de ontwikkeling van prijzen en verkopen, naar de voorspelde huishoudensprognose en vergelijken de uitkomsten met voorgaande jaren.
De Hittekaart 2019 laat een vertrouwd én een nieuw beeld zien. Vertrouwd is dat de ‘heetste’ gemeenten in de Randstad liggen en de ‘koudste’ aan de randen van het land. Grote steden vertonen de hoogste temperaturen, maar met steeds duidelijker uitstralingseffecten naar aangrenzende gemeenten. Dit gaat vooral op voor de hotspots Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Rotterdam. Daar kleuren bijna alle buurgemeenten mee. Voor sommige steden buiten de Randstad is dat ook zo, zoals Groningen, Arnhem, Breda en Eindhoven. Opvallend: de druk rond Rotterdam is verder opgelopen. Ook de directe omgeving van Breda en Zwolle is populairder geworden, net als het gebied tussen Dordrecht en Den Bosch en het noordoosten van Brabant.
Hittekaart 2019
Tot stand gekomen op basis van het aantal woningtransacties en koopsommen van 2018 en de huishoudensontwikkeling tot 2027.
Aantal woningverkopen neemt af
Maar het grootste verschil met 2017 is de landelijk waarneembare daling van het aantal woningverkopen in de bestaande woningvoorraad. Terwijl de landelijke gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning opnieuw steeg (met 9%, van € 263.000 in 2017 naar € 287.000 in 2018), ging in driekwart van de Nederlandse gemeenten het aantal woningverkopen juist omlaag. Voor alle gemeenten in Nederland nam het totaal aantal verkochte woningen af van 242.000 in 2017 naar 219.000 in 2018. Een daling van 9%. In 2017 was het beeld nog omgekeerd: toen werd er meer verkocht dan in 2016.
Dat woningprijzen in een krappe markt stijgen, is op zich niet verwonderlijk. Dat het aantal woningverkopen voor het eerst sinds 2013 op landelijk niveau afneemt, is wel nieuw. Het hoogtepunt van de markt is definitief gepasseerd, stellen de BPD-onderzoekers. Vooral in de Randstad is het aantal transacties in de bestaande markt in 2018 afgenomen, het sterkst in de G4. Maar het droogvallen van de markt is nu dus ook buiten de Randstad waarneembaar.
Huidige plannen stagneren
Volgens Walter de Boer, CEO bij BPD, spreken de cijfers boekdelen. Voor hem is het zonneklaar dat extra inspanningen nodig zijn om meer aanbod te creëren. ‘Om de ergste hitte te bestrijden en woningzoekenden echt tegemoet te komen, zullen er 20.000 - 30.000 woningen per jaar extra moeten worden gebouwd.’ Ondanks het feit dat het aantal gebouwde nieuwbouwwoningen in het afgelopen jaar met 5% toenam tot bijna 66.000, is dat niet genoeg. Het is ook nog steeds veel minder dan de gemiddeld 85.000 woningen die tot de crisis jaarlijks werden opgeleverd.
De Boer vervolgt: ‘Plannen en visies zijn er genoeg, maar deze stagneren op concrete invulling en haalbare financiële doelstellingen binnen de tijd die nu nodig is om tot snellere ontwikkeling te komen. De huidige nieuwbouw bestaat grotendeels uit plannen die al voor 2009 zijn aangewezen. In de afgelopen tien jaar zijn nauwelijks nieuwe (grootschalige) plannen aangewezen. Gezien de lange voorbereidingstijden die gemoeid gaan met middelgrote of grote gebiedsontwikkelingen betekent dat in het westen van het land de komende drie tot mogelijk vijf jaar weinig structurele, betaalbare woningen toegevoegd kunnen worden.’
Starters nauwelijks toegang tot woningmarkt
‘Wij zien dat de koopwoningenproductie aan de randen van de stad, alsook de zogenaamde VINEX-locaties, sterk terugloopt. De locaties drogen op. Het grondgebonden woningsegment loopt voor het derde opeenvolgende jaar sterk terug, ondanks dat de vraag hiernaar hoger is dan ooit. Met name het aanbod en daarmee de productie van betaalbare, seriematige eengezinswoningen valt weg. Starters krijgen nog nauwelijks toegang tot de woningmarkt.’
De noodzaak van nieuwbouw is des te groter omdat uit het onderzoek blijkt dat het aantal huishoudens de komende tien jaar blijft groeien. Het sterkst in de vier grote steden en Almere, maar ook in de aangrenzende gemeenten zoals Zaanstad, Haarlemmermeer en Delft, en in kleinere gemeenten zoals Rijswijk, Lansingerland en Ouder-Amstel.
Woningprijzen in intermediaire zones stijgen zelfs harder dan in grote steden
Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, zegt in een reactie dat het BPD-onderzoek laat zien dat de druk op de woningmarkt nu uitwaaiert van de Randstad naar de intermediaire zone, waar de woningprijzen nu zelfs harder stijgen dan in de grote steden. ‘Ik hoor ook al geluiden dat in de perifere regio’s de vraag naar koopwoningen weer licht toeneemt. Dat komt doordat huishoudens vanuit de intermediaire zones weer opschuiven naar de randen van het land.’ Hij voegt eraan toe dat de huurmarkt (niet betrokken in het BPD-onderzoek) een vergelijkbaar beeld laat zien. ‘In de Randstad stijgen de huurprijzen fors, buiten de Randstad is er weinig aanbod in de vrije sector.’
Net als De Boer ziet Boelhouwer het bouwen van meer betaalbare woningen als een van de belangrijkste oplossingen. Daarnaast moet de bestaande woningvoorraad volgens hem efficiënter worden ingezet, onder meer door bevorderen van de doorstroming en splitsen van woningen. Tijdelijke woningen kunnen de grootste nood lenigen op de korte termijn. Boelhouwer tenslotte, over de vooruitzichten van de woningmarkt: ‘Er is sprake van een scharnierpunt. De woningprijzen gaan afvlakken en de verkopen dalen verder.’ Stijgende bouwkosten spelen bij die oplopende prijzen een rol. Boelhouwer maakt zich zorgen. ‘In combinatie met de afvlakkende woningprijzen zullen veel hoogbouwplannen in de steden onder druk komen. Daardoor kan de woningproductie verder afnemen en zullen de toch al historisch hoge woningtekorten verder oplopen.
