Woningdruk blijft hoog in Randstad en loopt op in aantal provincies

De druk op de woningmarkt is sinds een aantal jaren ongekend hoog, met name in de Randstad en zijn randgemeenten. In deze (donker)rode gemeenten ligt het woningtekort ook boven het landelijke gemiddelde. Ten opzichte van de totale woningdruk, is de druk en de vraag naar woningen in Nederland het afgelopen jaar het meest opgelopen in de provincies Noord-Brabant, Utrecht en Gelderland. Ook is de woningdruk verder toegenomen in Noord-Holland. In deze (donker)rode gebieden zien we naast een toenemend woningtekort, een sterke prijsstijging en een toename van het aantal woningverkopen – allen indicatoren van een oververhitte woningmarkt.

Opvallend is dat binnen de meest rode gebieden op sommige plekken ook een ‘relatieve afkoeling’ van de woningmarkt te zien is. In de provincies Zuid-Holland en Utrecht zijn er gemeenten met een minder verhitte woningmarkt dan een jaar geleden. De oorzaak hiervan ligt in een relatief minder sterke prijsstijging en een daling van het aantal woningverkopen ten opzichte van voorgaande jaren. De grensgebieden van Nederland zijn al jaren bekende krimpgebieden, met minder dynamische woningmarkten. Deze gebieden kleuren dit jaar opnieuw blauw, al is er een aantal gebieden in Noord-Brabant, Zeeland en Drenthe dat iets meer verhit begint te raken – getuige hun groene kleur. De top 40 van 'meest verhitte' gemeenten wordt traditioneel aangevoerd door Amsterdam. Nieuwkomers in de top 10 zijn Amstelveen en Eindhoven.

Walter de Boer, CEO bij BPD, licht de Hittekaart toe: 'De druk op de markt is het afgelopen jaar nog verder toegenomen. Dat betekent dat velen op de woningmarkt steeds moeilijker vinden wat ze zoeken. Dat is zorgelijk. Vooral de middengroepen met een inkomen tussen één- of tweemaal modaal vallen tussen wal en schip. Hogere prijzen, gerelateerd aan de steeds grotere vraag naar woningen en te weinig aanbod, zorgen voor een verder oplopende spanning op de woningmarkt.'

De Boer vervolgt: 'De stedelijke verdichtingsmodellen zijn ook het afgelopen jaar onhoudbaar gebleken. In 2020 zijn er minder nieuwbouwwoningen opgeleverd dan in 2019. De prognose voor 2021 laat een verdere daling zien. Complexe, langdurige bestemmingsplanprocedures en hoge verwervings- en bouwkosten drijven de huur- en verkoopprijzen zodanig op dat grote groepen woningzoekenden geen toegang tot de markt krijgen.'

In dit jaarlijks terugkerende onderzoek brengt BPD op basis van diverse factoren de sterke en zwakke gebieden op de bestaande koopwoningmarkt in kaart door middel van een Hittekaart. Een hoge score (donkerrode kleur) op de Hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en/ of veel woningverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. Het marktvolume in de bestaande markt wordt berekend door het aantal koopwoningtransacties te vermenigvuldigen met de gemiddelde verkoopprijs. Om de spanning op de koopwoningmarkt tussen gemeenten onderling te kunnen vergelijken, wordt er gecorrigeerd voor de gemeentegrootte door het marktvolume te delen door de voorraad koopwoningen. Dit leidt tot een soort spanningsindicator per gemeente. Het Kadaster en het CBS publiceren gezamenlijk de prijsontwikkeling en het aantal transacties; het CBS is de bron voor de voorraad koopwoningen. Dit betreffen jaarcijfers over heel 2020. De huishoudensprognose van een gemeente is gebaseerd op het Primos model van ABF. De prognose betreft de komende 10 jaar, oftewel de periode 2020-2029. Het onderzoek wordt uitgevoerd op gemeenteniveau.