BPD organiseert zich op meer betaalbare woningen

‘Tussen ideaal en kapitaal’, is de titel van een biografie over 60 jaar Bouwfonds, Volgend jaar bestaat BPD 75 jaar en het vraagstuk is actueler dan ooit volgens CEO Walter de Boer. Vaak ligt het accent in het gesprek op de maatschappelijke taak die groter is dan ooit: mensen aan een betaalbare woning helpen. Soms gaat het over ‘kapitaal’. BPD is dochter van Rabobank. Voor de bank is BPD een aangenomen dochter in een woelige bankenwereld, die steeds meer terugvalt op kernactiviteiten. Toch is het De Boer en zijn team gelukt om een gewenste dochter te geworden, met volgens De Boer ‘boring predictable results’. Het is De Boer vanaf 2014 gelukt om goede winstmarges te tonen, ondanks de vertragingen in de woningproductie, voornamelijk in Nederland. ‘Hier bovenop heeft de hele wereld inmiddels te maken gekregen met de uitbraak van het Corona-virus. De effecten hiervan zijn op dit moment nog niet bekend. Dat dit een wissel zal trekken op onze bedrijfsresultaten alsmede op de wereldeconomie is een gegeven. BPD heeft echter voldoende reserves opgebouwd om over deze lastige periode heen te kijken.’

Bedrijfsmatig is met een verkoopomzet van € 2,5 miljard en een operationeel resultaat van € 124 miljoen niets te klagen. ‘Door de schaarste hebben we op de 6.500 gerealiseerde woningen in 2019 verhoudingsgewijs even veel rendement geboekt als in een jaar daarvoor met 7.500 woningen. Maar toch ben ik niet tevreden. Ik wil de organisatie scherp houden. Daar hoort groei bij. Wij gaan ook de komende jaren weer groeien naar 10.000 woningen en op langere termijn mogelijk naar 12.000 woningen.’

Knapper is dat het team van BPD jaar op jaar resultaatverbeteringen laat zien en prognoses waar maakt. Dat zijn onmisbare voorwaarden voor een hartelijke relatie met de Rabobank, weliswaar een bank met een coöperatieve structuur, maar toch één die zijn risicodragend vermogen niet zo maar wil inzetten, hoe goed het doel ook is.

De Boer geeft ruiterlijk toe: BPD is eigenlijk een gebiedsontwikkelaar met in de kern grote fluctuaties in balans en winst & verliesrekening. Als de markt stil ligt, vinden de boekhouders dat grond op agrarische waarde moet worden gewaardeerd, als de spaden de grond in gaan is dezelfde grond ineens goud waard. De Boer: ‘Vandaar dat voor ons ‘boring’ allesbehalve saai is. Je moet er veel moeite voor doen om als ontwikkelaar stabiele resultaten te tonen. De strategie is sinds jaar en dag gericht op stijgende volumes in verschillende deelmarkten. Daarom is een strategie gericht op groei noodzakelijk om fluctuaties te reduceren’.

Die moeite werd vorig jaar beloond met de creatie van BPD Woningfonds met € 5 miljard in kas, goed voor in eerste instantie 15.000 energiezuinige, middeldure huurwoningen en dat wellicht op termijn kan doorgroeien 25.000. Daarmee wordt BPD ineens deels een collega van Vesteda met 30.000 woningen en Amvest en Bouwinvest met elk meer dan 20.000 woningen. Het grote verschil is dat de huurwoningen van BPD Woningfonds allemaal nieuwbouwhuurwoningen worden uit de eigen BPD gebiedsontwikkelingproducties. Er worden geen bestaande woningportefeuilles of -projecten ingekocht.

De Boer maakt zich dan wel geen zorgen over de voorspelbaarheid van BPD, maar wel over de woningmarkt. De Boer waarschuwde midden in de crisis in 2012 al voor grote woningtekorten die niet binnen de gemeentegrenzen zouden zijn op te lossen. Dit is het resultaat van slecht beleid Ruimtelijke Ordening. En geen natuurverschijnsel.

‘Ik heb laatst een lijstje gemaakt met uitspraken uit het recente verleden van mensen die er toe doen in het vastgoed: van de Rijksbouwmeesters tot de minister van Binnenlandse Zaken. Drie Rijksbouwmeesters op rij zeiden vanaf 2013: ‘Nederland is uitgebouwd’, ‘Stop met bouwen (2014)’ en tenslotte de huidige ‘Transformatie volstaat’. Vervolgens rondde Minister Stef Blok dit af in 2017: ‘De woningmarkt is af’. Nu in 2020 kijken we tegen een hele andere woningmarkt aan. Niets is af, we moeten aan de slag. De schrijnende woningnood wordt nu wel politiek breed erkent, maar vervolgens handelen we er niet naar. We zullen in actiestand moeten komen. Het ontgaat iedereen wat voor enorme inspanning geleverd moet worden. Met veel moeilijker condities dan destijds tijdens de Vinex. Denk aan energie en klimaat en een behoefte aan een heel andere woonprogrammering. We praten wat af op congressen en selecte oploopjes en we draaien in cirkels’.

‘Meer dan 50% van de woningzoekenden kunnen zich tot € 270.000 laten financieren. Met het huidige aanbod met een gemiddelde vrij-op-naam prijs van € 390.000 bereiken we slechts 25% van de woningzoekers. Kortom het merendeel heeft geen toegang tot de woningmarkt. Ja, er is een categorie ouders die heeft geprofiteerd van de waardestijging van hun huis en die kunnen nu hun kinderen helpen met de financiering van een nieuw huis. Dat is slechts een deel van de bevolking.’ Het is alsof we terug zijn in 1946 bij de gemeentesecretaris van het Drentse Westerbork, Jacob Wiersema. Hij bedacht de Bouwkas waardoor de arbeidersbevolking zich een huis kon permitteren. Het plan lukte: Bouwfonds produceerde honderdduizenden woningen voor mensen die anders op huren waren aangewezen. Tegelijk bleek het idealisme van Wiersema een gouden greep: de woningproductiemachine van Bouwfonds was veel waard. Dat zag ABN Amro die Bouwfonds lospeuterde van de gemeentelijke aandeelhouders. Dat ziet Wiebe Draaijer, de topman van de huidige eigenaar Rabobank nog steeds.

Tussen ideaal en kapitaal - is het niet verdacht dat de bestuursvoorzitter van de grootste projectontwikkelaar van het land pleit voor goedkopere woningen? ‘Nee, als marktpartij mag je best pleiten voor je doelgroep. Je hoeft geen Piketty-aanhanger te zijn om te voelen dat het niet deugt om categorieën buiten te sluiten. Dit is een van de belangrijkste redenen geweest om BPD Woningfonds op te richten. Een mogelijk platform waarop we betaalbare huur/koopwoningen kunnen ontwikkelen. We zien dat bij politiek en ambtenaren soms onvoldoende kennis van de woningmarkt aanwezig is. Daarom moeten de publieke en private sector investeren om die kennis weer te mobiliseren om de juiste beslissingen te nemen’.

De Boer schetst een waslijst met punten die de overheid kan verbeteren: van het aanwijzen van  geschikte locaties tot de juiste typologie van de woning, van inzicht in de grondprijs tot de pricing van het eindproduct. ‘Kijk naar de huidige locaties die bij lange na niet toereikend zijn voor de vraag. We kunnen precies voorspellen hoe groot de woningnood over drie à vier jaar zal worden als je vasthoudt aan ideeën over particulier opdrachtgeverschap, organische stedenbouw en het accent op transformatie. Het probleem is daar komt een wethouder tegenwoordig mee weg. Het is een probleem voor zijn opvolger.’

Wat moet er dan gebeuren? ‘Het kan niet anders dan door het opschalen van de grondexploitatie. Denk aan een opvolger van de Vierde Nota ruimtelijke ordening Extra. Deze Vinex-nota was goed voor tachtig tot negentig locaties met meer dan duizend woningen.’ De Boer denk met liefde terug aan Wateringseveld, IJburg, Houten-Zuid en Helmond Brandevoort. ‘We hebben die grote woningbouwlocaties nodig om efficiënter te kunnen ontwikkelen. Wij zullen als gebiedsontwikkelaar met de bouwindustrie de kosten van nieuwbouwwoningen substantieel omlaag moeten brengen. Dit kan door standaardisatie, prefabricage en digitalisering van onze bouwprocessen. Schaalgrootte is daarbij onoverkomelijk.’

Dan lever je toch een stuk ontwikkelaarswinst in en als de overheid dan ook nog de verhuurdersheffing inslikt, dan gaan ook de corporaties aan de slag? ‘We hebben er geen moeite mee inzicht te geven in de precieze kosten per project. Dan ziet iedereen dat het inleveren van de marge van de ontwikkelaars en zelfs de verhuurdersheffing ontoereikend is om wel betaalbare woningen te realiseren. En zeker het blijven doorstapelen van ambities, wat nu de dagelijkse praktijk is waar plannen op vertragen. De sleutel ligt uiteindelijk bij de grondexploitatie en de grondkosten. De grondexploitatie zal uiteindelijk de bron moeten zijn voor zaken als energietransitie, klimaatdoelstellingen en mogelijk mobiliteiten, maar vooral ook voor gemeentelijke wensen op gebied van scholen, zorg en welzijn voorzieningen – zeker in het licht van de stijgende vergrijzing van de bevolking.

Op de vraag wie de nieuwe gebiedsontwikkelingen gaat financieren, zegt De Boer: ‘Het geleiden van de private investeringen zal sterk noodzakelijk zijn. Met de aanwijzing van de zogenaamde Vinex locaties werd hieraan voldaan. De wetenschap was destijds dat de verhouding publiek / privaat kapitaal circa 20% / 80% zou bedragen. Met veel minder subsidie in het vooruitzicht zou het private deel wel een flink hoger kunnen worden. Je gaat je afvragen wie de partijen zijn met een lange termijn perspectief, goed gekapitaliseerd en kundig en ervaren in gebiedsontwikkeling die deze nieuwe opgaven gaan trekken. Dan moet je een verhaal houden over drie jaar voorinvesteren en een oogstperiode tussen de 5-8 jaar en bij tegenvallers 5-15 jaar. Wie wil dat voorinvesteren? In Nederland zie ik dat Amvest doen en wij, maar de andere asset managers mogen dat niet nemen en buitenlandse partijen die nu zoveel hebben geïnvesteerd gaan dat soort risico’s helemaal niet nemen. Ontwikkelen is een kwestie van lange adem.’

De Boer denkt niet dat het nieuwe investeringsfonds van Financiën soulaas kan bieden. ‘We hebben eerder een initiatief gezien van BNG voor publiek private samenwerking, maar dat is niet van de grond gekomen. De reden is dat die fondsen stringente voorwaarden moeten hanteren. Als je niet oppast, breng je immers goed geld naar kwaad geld. Maar als een overheid strikte regels hanteert, kan je onvoldoende  (beheersbare)  risico’s nemen. Daardoor mislukken dat soort initiatieven.’ Vroeger was het adagium ‘Bouwfonds ruimte voor morgen’. Een variant geldt voor De Boer: ‘BPD moet ruimte krijgen voor woningen. Dan gaat vanzelf de druk op de woningmarkt naar beneden.’

Naar interview verschenen in PropertyNL op 27 maart 2020