Grip krijgen op gebied en proces

Voor het Van Gogh-dorp Nuenen is de uitbreiding aan de westkant een behoorlijke majeure operatie. Inmiddels is ruim een derde deel van de geplande 1.600 woningen gerealiseerd. Fase 1 nadert de voltooiing, fase 2 loopt en fase 3 wordt opgestart. Wat dit gebied tussen Nuenen en de oostkant van Eindhoven mede interessant maakt – naast bijvoorbeeld de variatie in woonmilieus en de architectonische details – is de manier waarop de aansturing vanaf 2008 heeft plaatsgevonden. ‘Aanvankelijk gebeurde dat door meerdere marktpartijen die hier al in de jaren negentig grondposities hadden verworven’, zo steekt Mireille Knape van wal wanneer we de wijk inlopen. ‘BPD was er daar een van. Mede door het begin van de financiële crisis – kort nadat we met de gemeente Nuenen tot overeenstemming waren gekomen over de ontwikkeling – merkten we dat er meer regie noodzakelijk was. Om zo beter in te kunnen spelen op de veranderende context.’

Daarbij speelt BPD nadrukkelijk in op de landschappelijke context van Nuenen-West, zo geeft Knape aan: ‘Even verderop stroomt de rivier de Dommel, in een karakteristiek Brabants landschap. Verschillende partijen werken hier aan de ontwikkeling van een landschapspark, dat dus grenst aan Nuenen-West. Wij stemmen onze plannen daar nadrukkelijk op af, samen met onder meer het waterschap. Natuurinclusiviteit speelt daarin een heel belangrijke rol. Het mooie is dat er dan ook allerlei nieuwe initiatieven ontstaan. Zo zijn er plannen voor een communityfarm waarbij bewoners groente afnemen en deze zelf ook kunnen kweken, door een initiatiefnemer die wij al kenden van onze gebiedsontwikkeling De Caai in Eindhoven. Dit gebeurt op basis van regenerative farming waardoor natuurlijke hulpbronnen worden versterkt in plaats van uitgeput. Een bessenkwekerij die hier eerst was gevestigd en even verderop een nieuwe plek heeft gevonden, sluit zich mogelijk daarbij aan. En dat geldt ook voor de basisschool die hier een paar jaar geleden is gebouwd, in het hart van Nuenen-West. Dat zijn interessante projecten, die tevens aangeven dat gebiedsontwikkeling om veel meer gaat dan alleen de stenen.’

Sowieso speelt het betrekken van bestaande en potentiële inwoners een belangrijke rol in de planontwikkeling: ‘Zo organiseren we bijeenkomsten waarin we zowel in gesprek gaan met de bewoners die er al wonen, als met hen die belangstelling hebben voor het wonen in Nuenen-West. We presenteren dan onze plannen voor de komende tijd en halen op waar behoefte aan bestaat.’ Tijdens de wandeling door de wijk krijgen we alvast een eerste een-op-een terugkoppeling van inwoner van het eerste uur Jan Peter, die in 2015 hier kwam wonen. ‘In eerste instantie was ik nog niet zo onder de indruk van de plannen maar mijn vrouw hield aan en bij nader inzien bleek het om mooie woningen te gaan, met fraaie details. Het verleidde ons om de stap te zetten vanuit Eindhoven en voorlopig gaan we hier nog niet weg. Tenzij BPD in een volgende fase kavels aanbiedt waarop wij een levensloopbestendige woning zouden kunnen realiseren, dat zou ons in beweging kunnen brengen.’

De belangrijkste uitdaging waar het BPD-ontwikkelteam van Nuenen-West nu voor staat, is het inspelen op de grote woningvraag in de Eindhovense regio. Knape legt uit: ‘De behoefte aan betaalbare woningen is enorm in dit gebied. Aanvankelijk hebben we Nuenen-West in een beheerste fasering en met kleine plukjes op de markt gebracht – het was tenslotte crisis op de woningmarkt en we wilden de markt niet overvoeren – maar inmiddels is die situatie compleet veranderd. De vraag naar woningen is inmiddels zo groot dat al onze aandacht is gericht op versnellen van de woningbouw in Nuenen-West.’ Hierin schuilt volgens Knape ook de kracht en meerwaarde van BPD als gebiedsontwikkelaar: ‘De kunst is om alles zoveel mogelijk voor te bereiden en zo flexibel mogelijk te houden, zodat de plannen te zijner tijd vlot op de markt gebracht kunnen worden. En waarbij we heel scherp sturen op de betaalbaarheid. Dat lukt omdat we nu zelf alleen aan het stuur zitten; we hebben de claims van andere grondbezitters nagenoeg allemaal ingevuld. De komende tijd is BPD hier gebiedsontwikkelaar én verantwoordelijk voor alle opstalontwikkelingen, dat maakt de aansturing heel krachtig.’ In het kader van de genoemde betaalbaarheid past ook de recente samenwerking met woningcorporatie Wooninc. ‘We kunnen daardoor 58 sociale huurwoningen aan Nuenen-West toevoegen. Ook onderzoeken we nog de mogelijkheden om BPD Woningfonds mee te nemen in de gebiedsontwikkeling, bijvoorbeeld als we straks in het centrumgebied appartementen willen toevoegen.’

BPD steekt van zijn kant nu volop energie in de versnelling van de productie, maar het zal ook van de gemeente Nuenen inzet vragen, zo maakt Knape duidelijk: ‘Vanuit de gemeente is er meestal de wens om bestemmingsplannen zo gedetailleerd mogelijk te maken, zodat men exact weet wat er uiteindelijk gerealiseerd zal worden. Een begrijpelijk streven maar dat beperkt ons wel in de flexibiliteit die nodig is om adequaat in te spelen op de veranderende behoeften vanuit de samenleving. Voor fase 3, het deelgebied dat Nuenen met Eindhoven verbindt, koersen we daarom op een flexibel bestemmingsplan. Daarin zijn wel de hoofdmassa’s en volumes vastgelegd maar kunnen we nog wel variëren in aantallen woningen en types. En op deze manier dus beter inspelen op de marktbehoefte. De gemeenten vinden het over het algemeen plezierig dat wij als BPD daarin het voortouw nemen, voortbouwend op onze kennis die wij daarover in huis hebben. En zodat we bijvoorbeeld ook met BPD Woningfonds en het uitbouwen van onze samenwerking met woningcorporaties kunnen inspelen op de behoefte aan betaalbare woningen in dit gebied.’

Op de overgang van dorp naar landschap en rivier realiseert BPD circa 1.600 woningen en diverse voorzieningen. Nuenen-West bestaat uit afwisselende woonmilieus waarbij het ‘DNA’ is afgeleid van openbare ruimten en architectuur in het bestaande dorp Nuenen. Door een zorgvuldige voorbereiding slaagt BPD erin de woningproductie te versnellen, om zo in te spelen op de grote regionale woningvraag.