Leren van de buren
Nederland kent een lange traditie van ruimtelijke ordening en daarmee ook van het ontwikkelen van grote gebieden, ofwel gebiedsontwikkeling. Duitsland kent het woord ‘gebiedsontwikkeling’ niet, hier wordt vooral gesproken van ‘projectontwikkeling’. Nieuwbouwplannen worden aangevlogen vanuit een project, waarbij de gemeente de allesbepalende partij is. Terwijl een project in Nederland meestal een publiek-private samenwerking is, neemt in Duitsland de lokale overheid doorgaans het initiatief en bepaalt de gemeente wat er precies aan type woningen gebouwd moet worden. Aan de ene kant brengt dit projectontwikkelaars veel duidelijkheid. Waar in Nederland nog veel kan veranderen, ook als het omgevingsplan al is vastgesteld – met alle onzekerheden van dien – weten ontwikkelaars in Duitsland precies waar ze aan toe zijn. De keerzijde is dat Duitse bestemmingsplannen erg gedetailleerd zijn, zonder inbreng van ervaren marktpartijen. Hierdoor ontstaat vaak een mismatch tussen de woningvraag en het aanbod.
Woord en daad
Soms sneuvelen bouwprojecten omdat ontwikkelaars de eisen niet aandurven. Dit is een belangrijke oorzaak van het feit dat in Duitsland momenteel slechts de helft van de jaarlijkse bouwbehoefte (van 400.000 woningen) wordt gerealiseerd. Nederland is een pragmatisch land, dat is ook zichtbaar bij gebiedsontwikkeling. Ontwikkelaars zoeken vanaf het begin contact met de verantwoordelijke wethouder of het hoofd Ruimtelijke Ordening van een gemeente en proberen vervolgens spijkers met koppen te slaan. In Duitsland is de omgang van marktpartijen met het lokale bestuur ingewikkelder: er zijn veel bestuurslagen met eigen belangen en er is een versplinterd overheidsapparaat. Projecten komen hierdoor langzaam vooruit, terwijl de vraag naar betaalbare woningen enorm is. Die terughoudendheid van overheden in Duitsland is goed verklaarbaar. Gemeenten hebben soms slechte ervaringen met onbetrouwbare of onkundige projectontwikkelaars – de markt kent veel kleine bedrijven – en houden om die reden graag zelf de regie. Ik vind het de taak van grote partijen, waaronder BPD, om met woord en daad te laten zien dat het ook anders kan. En gelukkig lukt dat op steeds meer plaatsen. In gesprekken tonen we aan de hand van voorbeelden wat een integrale benadering – waarbij vanuit het gebied in plaats van een project wordt gedacht en alle belangen worden meegewogen – kan opleveren. In de praktijk betekent dit veel praten – op z’n Nederlands: met een kopje koffie, lekker koekje erbij – en ervaringen uitwisselen. En dat werkt. In Kiel en Weimar bijvoorbeeld, hebben BPD en de lokale overheid elkaar echt gevonden en is sprake van goed onderling vertrouwen.
Flexibel bestemmingsplan
Andersom kunnen Nederlandse ontwikkelaars hun voordeel doen met wat in Duitsland gebruikelijk is. In Nederland wordt soms erg lang gepolderd over visies en standpunten. Je zit met elkaar te praten zonder dat er één cijfer op tafel komt. In Duitsland wordt wat dat betreft een stuk praktischer gedacht. De overheid stelt een bestemmingsplan op en alle voorwaarden, zodat ontwikkelaars precies weten waar ze aan toe zijn. Ook omdat de wetgeving heel eenduidig is. De uitdaging ligt in een vervlechting van beide werelden: een duidelijke visieontwikkeling beredeneerd vanuit de doelgroepen en met een passende mix aan woonvormen. Dat zou in nauwe samenwerking met politiek en bestuur moeten gebeuren. Idealiter is er dan ook sprake van een vlottere omzetting in een flexibel bestemmingsplan (‘Umgebungsplan-Karakter’), want daarmee kan worden ingespeeld op snel veranderde behoeften in de maatschappij. Betaalbaar en duurzaam wonen kan nou eenmaal niet vijftien jaar wachten op eindeloze discussies en gedetailleerde juridische planvorming.
