Opdrachtnemer van de samenleving
Tot 2021 was het in Duitsland niet moeilijk om nieuwbouwwoningen te verkopen – de vraag was veel groter dan het aanbod. De renteverhoging, onzekerheid over het verloop van de oorlog in Oekraïne en de daaruit voortvloeiende terughoudendheid van de kopers brachten hier fors verandering in. De vraag naar woningen stortte van de ene op de andere dag bijna volledig in. Wat moet je als ontwikkelaar doen met al die lopende woningbouwprojecten waarvan de bouw nog niet begonnen is?
Voor een succesvolle herprogrammering moet je je woningportefeuille screenen en die in drie categorieën indelen. De eerste categorie omvat projecten die je met kleine aanpassingen een meerwaarde kunt geven en en zo alsnog verkoopbaar worden. De tweede categorie omvat projecten die zonder aanpassingen in de wacht worden gezet. Wanneer de vraag plotseling toeneemt, kun je deze projecten op korte termijn weer oppakken en realiseren.
Terug naar start
Voor projecten die daarentegen langere tijd niet in gang kunnen worden gezet, helpt alleen een herstart of, zoals in het Monopoly-spel, een ‘terug naar start’. Deze derde categorie vraagt om veel creativiteit en doorzettingsvermogen van alle betrokkenen. Allereerst bekijk je of de geplande woningmix en de plattegronden nog steeds geschikt zijn voor de huidige vraag uit de markt. Terwijl we ons eerder vooral richtten op de wensen van de bewoners, moeten we nu door de bril van de koper kijken. De bewoners willen nog steeds veel ruimte, maar dat is in de huidige marktsituatie in Duitsland niet langer haalbaar. Bij de aankoop van een woning kijken ze nu vooral naar de betaalbaarheid.
Terwijl we ons eerder vooral richtten op de wensen van de bewoners, moeten we nu door de bril van de koper kijken.
Andere mentaliteit
Om (potentiële) kopers daarin tegemoet te komen, kijken we bij BPD dus opnieuw naar de woningmix én gaan we ook het gesprek aan met stadsbesturen om de gemeentelijke regelgeving indien nodig aan te passen. Denk aan de beleidsregels voor parkeerplaatsen; die leiden vaak tot hoge ontwikkelkosten, terwijl de hoeveelheid gevraagde parkeerplaatsen niet meer strookt met de grotere behoefte aan betaalbare woningen. Voor een geslaagde herprogrammering heb je gemotiveerde medewerkers nodig die hun verantwoordelijkheid nemen binnen een transparante werkcultuur met duidelijke randvoorwaarden. De tijden waarin routinewerk de standaard was en je succesvol kon zijn als je een project dupliceerde, zijn voorbij. Voor de Duitse woningmarkt van morgen is een andere mentaliteit nodig.
Standaardiseren en aanpassen
Wat betekent dit concreet? In de nabije toekomst zullen gebiedsontwikkelaars niet langer een prototype ontwikkelen en daar de productiecapaciteit voor zoeken, maar gaan we steeds meer werken met gestandaardiseerde producten uit de fabriek. De markt wordt minder gefragmenteerd en de grote spelers maken gebruik van standaardisatie en digitalisering om uniforme producten te ontwikkelen. Door standaardisering zal de hoge mate van maatwerk weliswaar minder worden, maar dit gaat niet ten koste van de kwaliteit van de woning. We moeten ons aanpassen aan de behoeften vanuit de markt. Als gebiedsontwikkelaar zijn we opdrachtnemer van de samenleving. En het is onze opdracht om te leveren wat de samenleving op dit moment het dringendst nodig heeft: een betaalbaar thuis voor iedereen.
