Hittekaart Woningmarkt 2025: Woningmarkt oververhit door sterke prijsstijging, terwijl woningtekort aanhoudt

Het aantal woningtransacties van bestaande woningen in Nederland is in 2024 met 13% gestegen tot bijna 206.500 ten opzichte van het jaar ervoor. De drie jaren ervoor was een daling zichtbaar. Het aantal transacties lag echter nog onder het niveau van de periode 2016-2021, dit betekent dat de woningmarkt nog steeds krap is. De grootste prijsstijging vond plaats in de provincie Utrecht (+10,5%). Een gebrek aan aanbod leidde hier tot een scherpere stijging van de prijs. De laagste prijstoename was in Zeeland (+ 5,2%). In Noord-Holland nam het aantal transacties op jaarbasis het meest toe (+19,7%), terwijl de provincie Utrecht de kleinste toename zag (+8,5%).

Helma Born, algemeen directeur Nederland van BPD: "Als we naar de cijfers kijken, moeten we helaas constateren dat er nog steeds een groot landelijk tekort is aan woningen om aan de immense vraag te voldoen. Willen we echt toekomstbestendige wijken realiseren waar mensen prettig kunnen wonen, dan is het essentieel dat we blijven inzetten op betaalbare woningen, voldoende locaties en grootschalige gebiedsontwikkelingen. Hierbij moeten we niet alleen focussen op de woningen zelf, maar ook voldoende ruimte creëren voor natuur en sociale ontmoetingsplekken. Alleen zo kunnen we gezonde, leefbare wijken bouwen waar het ook voor toekomstige generaties fijn wonen is.”

De regio Eindhoven/Veldhoven zag dit jaar veel gemeenten stijgen in de ranking, waarbij de groei van ASML ongetwijfeld van invloed is. Ook gemeenten tussen Amsterdam en Utrecht en gemeenten net ten noorden van Amersfoort hebben te maken met een woningdruk die relatief sterk is toegenomen. In West-Brabant stegen de prijzen minder hard dan elders, waardoor meerdere gemeenten uit deze regio zijn gedaald in de rangschikking. Gemeenten aan de IJssel tussen Zwolle en Zutphen daalden in de ranking, omdat het aantal transacties hier afnam. Dit gold ook voor gemeenten direct ten zuiden van Rotterdam.

De Hittekaart is een rangschikking van alle 342 gemeenten. Amsterdam staat wederom op plek 1 en Utrecht stijgt twee plaatsen ten opzichte van vorig jaar en is de nieuwe nummer 2. Rotterdam en Den Haag maken de top 4 compleet. De belangrijkste nieuwkomers in de Top 40 zijn De Bilt, Baarn, Leidschendam-Voorburg en Lansingerland. Gemeenten die juist zijn weggevallen uit de Top 40- lijst zijn Utrechtse Heuvelrug, Alkmaar en Harderwijk.

Anke Wolters, hoofd research BPD: "De Hittekaart Woningmarkt is een goed instrument om inzicht te krijgen in de woningdruk van alle Nederlandse gemeenten ten opzichte van elkaar. Daarnaast worden bij BPD in het ontwikkelproces altijd verfijndere analyses gedaan om voor de locatie specifieke inzichten te verkrijgen waarmee het nieuwbouwplan het best aansluit bij de marktvraag en de omgeving.”

Met de sterk stijgende prijzen van het afgelopen jaar blijft betaalbaarheid een hot topic. Huizenkopers hebben met de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wat meer zekerheid over de betaling van hun hypotheek, maar binnen Nederland zijn er grote verschillen over hoeveel woningen hiervoor in aanmerking komen. In 2024 lag landelijk gezien 59% van alle woningtransacties onder de NHG-grens van 435 duizend euro, maar in 67 gemeenten ging het om minder dan 40%. Deze gemeenten liggen voornamelijk in de Randstad en rondom Eindhoven. In 34 gemeenten kon men nog voor meer dan 80% van alle transacties een NHG krijgen. Deze gemeenten vind je in Oost-Groningen, Noord-Friesland, Zeeuws-Vlaanderen en Zuid-Limburg. 

In dit jaarlijks terugkerende onderzoek brengt BPD op basis van diverse factoren de sterke en zwakke gebieden op de bestaande koopwoningmarkt in kaart door middel van een Hittekaart. Een hoge score (donkerrode kleur) op de Hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en/ of veel woningverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. Het marktvolume in de bestaande woningmarkt wordt berekend door het aantal koopwoningtransacties te vermenigvuldigen met de gemiddelde verkoopprijs. Om de spanning op de koopwoningmarkt tussen gemeenten onderling te kunnen vergelijken, wordt er gecorrigeerd voor de gemeentegrootte door het marktvolume te delen door de voorraad koopwoningen. Dit leidt tot een soort spanningsindicator per gemeente. Het Kadaster en het CBS publiceren gezamenlijk de gemiddelde transactieprijs per gemeente en het aantal transacties; het CBS is de bron voor de voorraad koopwoningen. Dit betreffen jaarcijfers over heel 2024. De huishoudensprognose van een gemeente is gebaseerd op het Primos model van ABF. De prognose betreft de komende 10 jaar. Het onderzoek wordt uitgevoerd op gemeenteniveau. Het woningtekort, waarnaar wordt verwezen in de tekst, wordt berekend door ABF Research.