Stop de polarisatie, nu tempo maken met nieuwbouw
Marjan Elsinga en Harm Janssen mogen zich vanuit heel andere perspectieven over de Nederlandse woningmarkt buigen. Maar één ding hebben ze duidelijk met elkaar gemeen: aan opgeklopte tegenstellingen en politieke spelletjes hebben ze een broertje dood. Als hoogleraar Housing Institutions & Governance van TU Delft probeert Elsinga partijen altijd op basis van inhoudelijke argumenten met elkaar over de toekomstige leefomgeving te laten discussiëren. Harm Janssen moet in zijn werk als directeur van de regio Noord-West van BPD iedere dag opnieuw politici ervan overtuigen dat betaalbare nieuwbouw alleen mogelijk is als er zowel binnenstedelijk als aan de randen van de stad wordt gebouwd. Vaak staan politieke dogma’s een zakelijke oplossing in de weg.
Hoe is het tekort ontstaan?
Het gebrek aan betaalbare woningen wordt alom als grootste knelpunt op de woningmarkt gezien. Hoe is dat tekort eigenlijk ontstaan? Elsinga: ‘Daarvoor moeten we terug naar de jaren negentig toen het idee van marktwerking leidend was. Concurrentie in de woningmarkt is niet verkeerd, maar we zijn daarin een beetje doorgeschoten. Nederland heeft een lange volkshuisvestingstraditie met veel aandacht voor betaalbare huur- en koopwoningen. De afgelopen tijd waren we alleen vergeten dat zoiets niet vanzelf gaat. Daar heb je slimme arrangementen en ideeën voor nodig, bijvoorbeeld over de verdeling van de beschikbare ruimte. Wonen is een grondrecht, maar in de jaren negentig werd er meer vanuit een investeringsperspectief naar de woningmarkt gekeken.’ Janssen: ‘Ik heb altijd gevonden dat woningbouw een gezamenlijke opgave is van markt en overheid. De politiek bepaalt de kaders, maar heeft de marktpartijen nodig om voldoende nieuwe leefomgevingen te realiseren. Dat betekent ook dat er genoeg bouwlocaties beschikbaar moeten zijn, zowel binnen als buiten de steden. Dat is naar mijn idee een tweede belangrijke oorzaak van het huidige tekort aan betaalbare huizen. Tijdens de financiële crisis, vanaf 2008, zijn er te weinig nieuwe bouwlocaties aangewezen en herbestemmingen opgestart. Wetenschappers waarschuwden destijds al dat er vanwege demografische ontwikkelingen op termijn meer woningen nodig zijn. Daar had veel meer mee gedaan moeten worden, maar die informatie was aan dovemansoren gericht.
Sneller bouwen is niet zaligmakend. Het draait om het realiseren van een goede, toekomstbestendige leefomgeving
Innovatie voor snel en goedkoop bouwen
De bouwwereld zit intussen niet stil. Er worden innovatieve concepten bedacht om snel en goedkoop te bouwen. Welke rol kunnen die spelen in het oplossen van de problemen? Elsinga: ‘We kunnen inderdaad meer met innovatie doen dan op dit moment gebeurt. Denk bijvoorbeeld aan modulair bouwen dat op termijn kan bijdragen aan hogere aantallen en meer snelheid. Je ziet wel dat nieuwe concepten in de praktijk op complexe regels en ingewikkelde procedures stuiten. Er is een gebrek aan mensen die over de grenzen van sectoren heen kunnen kijken. Sneller bouwen is bovendien niet zaligmakend. Het draait om het realiseren van een goede, toekomstbestendige leefomgeving. We hebben in Nederland veel expertise in het maken van aantrekkelijke wijken en buurten.’ Janssen: ‘Als je het slim aanpakt, hoeft kwaliteit helemaal niet duurder uit te pakken. Er wordt op de bouwplaats al meer modulair en gestandaardiseerd gebouwd, maar dat zal nog meer de standaard moeten worden. De materiaalkosten stijgen hard en vaklieden zijn niet meer zo gemakkelijk te vinden. Er worden ook steeds meer eisen gesteld aan nieuwe woningen als het gaat om duurzaamheid of de energietransitie. Niemand zal de noodzaak daarvan betwisten, maar dan kan de overheid op andere vlakken misschien wat terughoudender worden. Denk bijvoorbeeld aan de eis van ondergronds parkeren. Als je wonen betaalbaarder wilt maken, zal je moeten kiezen voor wat echt belangrijk is.’
Groeiende complexiteit
Hoe gaat een ontwikkelaar als BPD om met die groeiende complexiteit in de woningbouw? Janssen: ‘Projecten duren steeds langer, omdat zowel de procedures als de omgeving ingewikkelder zijn geworden. Zeker als de vraag is om veel binnenstedelijk te bouwen, werpt dat belemmeringen op. Er worden voortdurend nieuwe regels opgeworpen en die kunnen flinke uitdagingen vormen voor een gebiedsontwikkeling. Denk bijvoorbeeld aan de stikstofproblematiek. Voordat je daar een oplossing voor hebt bedacht, ben je al snel één of twee jaar verder. Het helpt daarbij niet als verschillende overheden anders tegen de problematiek aankijken. Regelmatig maken we mee dat gemeenten niet op één lijn zitten met een provincie. Als er dan een uitweg is gevonden, blijkt de regelgeving vaak alweer veranderd te zijn. Dat is lastig. We zien ditzelfde fenomeen nu ook optreden in vraagstukken over de energietransitie. De bouw van nieuwe windmolens en zonneweiden roept lokaal veel weerstand op. In het hele land wordt daarover gediscussieerd. Die opgave is te gemakkelijk aan de regio’s overgelaten. De Rijksoverheid heeft daarop veel te weinig geregisseerd. Met alle gevolgen van dien. Want ondertussen houdt het op verschillende plekken ook de bouw van nieuwe woningen tegen.’
Rijksregie een realistische optie
Moet de Rijksoverheid ook in de woningbouw de regie weer naar zich toe trekken? Elsinga: ‘Ik vind meer rijksregie een realistische optie. Ook voor marktpartijen is het van belang dat er een heldere visie ligt waar in Nederland we met elkaar gaan bouwen. Het is wel belangrijk dat zo’n visie breed, met elkaar, gedragen is en niet eenzijdig vanuit de politiek wordt opgesteld. Met verschillende universiteiten en organisaties denken we bijvoorbeeld na over de belangrijkste uitgangspunten voor de toekomstige inrichting van Nederland. Zulke initiatieven vanuit de samenleving zijn hard nodig, want met de decentralisatie van taken en bevoegdheden is er op ministeries nog maar weinig kennis en ervaring overgebleven over de integrale inrichting van ons land. Ik vind het wel bijzonder dat discussies over de ruimtelijke ordening op dit moment zo venijnig zijn. Ik begrijp niet goed waar dat vandaan komt.’ Janssen: ‘Er wordt vanuit de politiek nog veel geredeneerd vanuit tegenstellingen, zoals asfalt versus groen. We moeten uit die polarisatie komen. Zeker met het oog op betaalbaarheid is het onverantwoord dat sommige ontwerpers en politici zo eenzijdig kiezen voor alleen binnenstedelijk bouwen, alsof woningbouw aan de rand van steden niet meer van deze tijd zou zijn. Terwijl – helemaal onderbelicht in deze discussie – veel mensen liever op dit soort plekken wonen dan dicht op elkaar in de stad. Je kunt op een heel verantwoorde manier steden uitbreiden met het bestaande landschap als vertrekpunt. Dan kun je tempo maken en meer betaalbare woningen aan de voorraad toevoegen. Het grote probleem van binnenstedelijke projecten is juist dat ze lang duren en dat er onvoldoende ruimte is om een substantieel aantal woningen in allerlei klassen toe te voegen. Het moet dus allebei gebeuren.’ Elsinga: ‘Dat ben ik met je eens. We kunnen niet alleen binnenstedelijk bouwen. We hebben ook het buitengebied nodig om het tekort aan betaalbare woningen op te lossen.’
Kansen voor bestaande woningvoorraad
We hebben het nu vooral over nieuwbouw, maar kunnen we ook ingrijpen in de bestaande woningvoorraad om knelpunten op te lossen? Elsinga: ‘Ik denk van wel. Als je het hebt over betaalbaarheid, moet je ook proberen de huidige woningen beter te benutten. Ouderen stromen na het overlijden van hun partner bijvoorbeeld minder snel door naar een kleinere woning. Ik wil niemand uit zijn huis jagen, maar je kunt die groep wel verleiden met slimme en aantrekkelijke woonconcepten. Dan komen er meer grote woningen vrij voor gezinnen. In Duitsland en Zwitserland zijn ze daar al veel verder mee. Daar worden Mehrgenerationenwohnungen en coöperatieve hofjes voor ouderen ontwikkeld. In Nederland praten we wel over dat soort concepten, maar in de praktijk gebeurt er weinig mee.’ Janssen: ‘Als gebiedsontwikkelaar hebben we onszelf de afgelopen tijd ook gebogen over de vraag welke woonvormen goed passen bij een volgende levensfase. Ik denk dat we in de komende tijd in onze gebiedsontwikkelingen inderdaad meer woningen specifiek voor senioren moeten ontwikkelen. Dat hoeven niet allemaal grondgebonden woningen te zijn. Een ruim appartement met een groot balkon en dicht bij alle voorzieningen is voor deze doelgroep ook erg aantrekkelijk. Maar het lost niet meteen het grote tekort aan betaalbare woningen op. Het kan een bouwsteen vormen, maar het allergrootste knelpunt blijft toch het gebrek aan bouwlocaties. Locaties waar grote groepen mensen graag willen wonen. In leefomgevingen met diverse huishoudenssamenstellingen, met woningen voor ieder budget, met voldoende groen en met voorzieningen binnen handbereik. Dat zijn we aan onszelf en aan toekomstige generaties verplicht.’
