Een goed functionerende woningmarkt vereist het vlottrekken van alle schakels

Er is een groot tekort aan woningen in Nederland - dat is geen nieuws. Dat er daardoor te weinig huishoudens (kunnen) verhuizen van de ene naar de andere woning en de doorstroming vastloopt, daarover hebben we het te weinig betoogt Helma Born, regiodirecteur Zuid-West bij BPD. Parallel aan het devies om snel meer woningen bij te bouwen, zijn ook maatregelen nodig die de doorstroom op gang brengen.‘ De prop moet eruit en voor de periode erna moeten we nu vast “voordenken” in plaats van “nadenken”. Anders blijven we achter de feiten aan lopen.’

Publicatiedatum: 1 mei 2024

‘We horen bijna dagelijks dat veel mensen geen (passende) woning vinden’, begint Helma Born. ‘Dat geldt voor starters die bij hun ouders of in een studentenhuis blijven wonen en voor senioren, die uit hun eengezinswoning met tuin willen maar geen geschikt appartement vinden. Het tekort aan woningen is groot en dat lijkt nu met name starters en ouderen klem te zetten. In gesprekken met gemeenten hoor Ik vaak dezelfde behoefte: bouw voor ons starters- en seniorenwoningen. Over de tussengroep gaat het te weinig. Mijn pleidooi: voor een goed functionerende woningmarkt moeten we alle schakels vlottrekken, nu al.’

Korte en lange termijn

Het lostrekken van de woningmarkt is voor Helma Born een kwestie van inzetten op meerdere paarden tegelijk. ‘Het realiseren van een bouwprogramma duurt vijf tot zeven jaar. Ais je woningen wilt realiseren die nu nodig zijn, dan duurt het dus zo’n zeven jaar voordat ze er staan. Nu is er vraag naar woningen voor starters en senioren, maar tegen de tijd dat die er staan is de vraag potentieel alweer veranderd. We lopen achter de feiten aan. Dat is niet nieuw, maar wat kunnen we daar – als we voor innovaties kiezen – nu aan doen? We moeten dus ook “voordenken” over programma zodat de doorstroming ook vanuit dit perspectief op gang komt. Het bouwen van extra woningen in een gevarieerd programma, blijft de beste lange termijn oplossing voor het vlottrekken van de woningmarkt. Juist vanwege de omlooptijd is het cruciaal dat we daarbij kijken naar de waarschijnlijke behoefte over 15-20 jaar. En in de tussentijd kan en moet de regelgeving eenvoudiger. Denk aan het mogelijk maken om friends-woningen te realiseren waarbij verschillende mensen een woning, hypotheek en voorzieningen delen. Ook het splitsen van woningen of het ‘omkatten’ van bedrijfspanden zijn opties, zij het van tijdelijke aard.’

Helma Born Bpd Bouwfonds Gebiedsontwikkeling — Helma Born, regiodirecteur Zuid-West

Standaardiseren en balanceren

Betaalbaar bouwen - waar de politiek in toenemende mate om vraagt - is nodig, maar heeft ook zijn beperkingen. Procedures duren lang, bouwkosten zijn hoog en voor nieuwe woningen gelden veel eisen. Die moeten betaalbaar zijn, duurzaam, natuurinclusief, goed bereikbaar en het liefst levensloopbestendig. Born: ‘Het kan zeker, ook al zijn het veel eisen. Alleen kun je niet in elk programma alle vinkjes halen. Als altijd twee derde van de woningen betaalbaar moet zijn, dan moet je durven kiezen voor wat kan.’ Wat kan volgens Helma Born dan helpen? ‘Standaardiseren bijvoorbeeld. Door slim met plattegronden om te gaan krijg je aantrekkelijke starterswoningen van 40 of 50 m2.’ Gestandaardiseerde starterswoningen moeten wel onderdeel zijn van een gebalanceerd woonprogramma stelt ze. ‘Het zware accent dat nu op betaalbaar ligt, kan er ook toe leiden dat de verschillen op de woningmarkt alleen maar groter worden. De sprong van het betaalbare programma naar de vrije sector woningen is (te) groot. Dat wil denk ik niemand. Dus is het ook van belang om het effect van het sturen (en realiseren) van goedkoper programma goed te monitoren. Gaat het goed? Gebeurt er wat we willen dat er gebeurt? Ontstaat er lucht en ruimte? We moeten als het nodig is durven bijsturen op een andere mix in woonprogramma’.

Het kan zeker, ook al zijn het veel eisen. Alleen kun je niet in elk programma alle vinkjes halen

Wooncarrière in één wijk

Veel mensen, zowel starters als senioren, willen de volgende stap in hun wooncarrière graag in hun eigen wijk of dorp zetten. Daarvoor zijn ook extra woningen in bestaande wijken nodig. ‘Dan kun je denken aan ‘optoppen’ en aan het toevoegen van woningen en aan het verduurzamen van bestaand woningen. Veel oudere wijken hebben veel openbare ruimte met groen van lage kwaliteit. In die wijken wordt de koppeling tussen het realiseren van duurzame doorstroomwoningen en het toevoegen van hoogwaardig groen kansrijk. Daarbij is het belangrijk dat je huidige wijkbewoners laat zien dat je het voor hen doet, zodat zij in hun wijk kunnen blijven. Dat levert fijne woonwijken op en we hebben ervaren dat dit bovendien minder vertragende bezwaren oplevert.’

De Volgerlanden De Laantjes Hendrik Ido Ambacht 2048X1536 01 — De Volgerlanden in Hendrik-Ido-Ambacht bestaat uit verschillende wijken met daarbinnen kleinschalige buurtjes.

Wooncarrière in de eigen wijk

BPD werkt aan wijken van de toekomst. Waar inwoners als het even kan hun hele wooncarrière in dezelfde wijk kunnen blijven als ze dat willen. Een voorbeeld is De Volgerlanden in Hendrik Ido Ambacht. BPD werkt hier sinds 1999 samen met de gemeente en andere partijen aan de realisatie van zo’n 4.700 woningen in ruim 25 jaar tijd. De laatste wijken en woningen worden op dit moment gerealiseerd. Tijdens deze langlopende gebiedsontwikkeling is steeds flexibel ingespeeld op de veranderende marktomstandigheden en woonwensen, zonder concessies te doen aan kwaliteit. De wijk biedt een grote variëteit aan woningtypen waardoor deze wijk geschikt is voor alle levensfasen. Andere geslaagde voorbeelden zijn Park Triangel in Waddinxveen, Oegstgeest aan de Rijn in Oegstgeest en het Balkon van Maassluis in Maassluis.