Verbreed de focus van woningen naar gezonde leefomgevingen
Dat investeerder huiverig worden door de sterk gestegen rente, de waardedaling van vastgoed en de forse toename van bouwkosten, dat constateren Eric Uijen (voorzitter van het uitvoerend bestuur van PME pensioenfonds) en Gertjan van der Baan (bestuursvoorzitter van brancheorganisatie IVBN en voormalig CEO van vastgoedbelegger Vesteda) ook allebei. In 2023 liepen de investeringen in commercieel vastgoed en woningbouw maar liefst met 60 procent terug, tot € 3,2 miljard. Van der Baan: ‘We hebben het niet over een tijdelijke dip in de woningbouw; de bouw is hard tot stilstand gekomen. Terwijl we juist nu zo’n grote woningbouwopgave hebben. In de afgelopen jaren zijn 70.000 tot 80.000 woningen per jaar gerealiseerd. Dat getal moet verder omhoog, naar 100.000 per jaar, maar in plaats daarvan zakt de productie naar 50.000 per jaar. We zitten dus op de helft van wat we willen bouwen.’ Uijen: ‘Ik kijk met grote vrees naar de komende periode. Dit probleem heeft verschillende oorzaken, en simpele oplossingen zijn er niet.’
Wat is de belangrijkste oorzaak?
Allebei: ‘De hoge rente!’ Uijen: ‘Een pensioenfonds heeft een brede portefeuille waarin het pensioengeld wordt belegd. Die bestaat uit veel meer beleggingen dan vastgoed alleen. We streven hierbij altijd naar een evenwichtige mix van risico en rendement. Wanneer de rente sterk stijgt, zoals de afgelopen tijd, neemt het relatieve gewicht van vastgoedbeleggingen in de hele portefeuille toe. Dat raakt het plafond van de vastgestelde bandbreedte, waardoor de beschikbare ruimte voor nieuwe woningbouwinvesteringen wordt beperkt. Een pensioenfonds investeert natuurlijkvoor de langere termijn. Maar we moeten ook realistisch zijn: een rentestijging is vaak een moment waarop investeringen in andere beleggingen, bijvoorbeeld obligaties, een verstandiger optie zijn. Uiteindelijk is dat ook onderdeel van een gezonde financiële bedrijfsvoering.’ Van der Baan: ‘Ik hoor weleens: “Pensioenfondsen hebben toch zakken met geld, waarom blijven ze dan niet gewoon in woningen investeren?” Maar de realiteit is dat pensioenfondsen, en eigenlijk alle institutionele beleggers, in vastgoed investeren om waarde voor hun deelnemers of aandeelhouders te garanderen. Een forse rentestijging maakt een belegging in woningen juist onaantrekkelijker ten opzichte van andere beleggingen.’
Wat zijn andere redenen voor de woningbouwvertraging?
Van der Baan: ‘De inflatie en stijgende loonkosten hebben de bouwkosten enorm omhooggeduwd. Als je dat combineert met de hogere rente én de recente maatregelen om de huren te reguleren, dan ontstaat een giftige cocktail. De eindwaarde van een woning wordt te laag ten opzichte van de kosten en daarnaast stijgen ook nog eens de kosten voor het onderhoud.’ Uijen: ‘De toegenomen eisen van gemeenten aan ontwikkelaars voor de realisatie van middenhuurwoningen, worden niet gecompenseerd door een betere grondprijs. Het gevolg is dat juist woningen voor de middeninkomens onbetaalbaar worden. Daar komen de kosten voor de verduurzaming van bestaande woningen nog bij. Op alle fronten nemen de kosten fors toe, maar gaan de opbrengsten omlaag. Deze situatie is zeer ernstig. We beschrijven hier eigenlijk een enorme crisis in de woningbouw.’ Van der Baan: ‘Klopt. Je ziet nu nog een hoop bouwactiviteit, maar de nieuwe bouwopdrachten blijven uit. En dat gaan we in de nabije toekomst merken.’
Moeten overheden meer rekening houden met het kostenplaatje van beleggers?
Van der Baan: ‘Als ze verstandig zijn, doen ze dat. Pensioenfondsen en andere institutionele beleggers zijn de grootste verhuurders aan middeninkomens, en juist in dit segment zijn de tekorten het grootst. Maar eigenlijk is er in elke categorie een tekort, dus elke vierkante meter die wordt bijgebouwd, is zeer welkom. Zelfs een dure koopwoning zorgt voor ruimte op de woningmarkt. Het zou helpen als overheden meer in kansen denken. Een verhuizing bijvoorbeeld, zorgt voor een economische impuls. Mensen doen grote uitgaven die ze maar een paar keer in hun leven doen, zoals een nieuwe keuken of badkamer. Kijk met dit gegeven in het achterhoofd nou eens naar het grotere plaatje: de opgave is een miljoen nieuwe woningen in 2030. Uitgaande van een gemiddelde prijs van € 400.000,- voor een woning, zal nieuwbouw de komende jaren dus voor € 400 miljard aan investeringen opleveren en dat is nog exclusief alle gunstige economische bijeffecten. Het betekent alleen wel dat overheden nu iets meer geld moeten uittrekken voor kostprijsverlagende maatregelen. Het is eigenlijk een grote kans.’ Uijen: ‘Veel overheidsmaatregelen maken het voor institutionele beleggers moeilijker om te investeren in de bouw van nieuwe woningen. Daarmee schiet de overheid zich in eigen voet. Terwijl we nu juist kostenverlagingen nodig hebben om een bouwversnelling, vernieuwing en verduurzaming te stimuleren. Onze maatschappij veroudert in hoog tempo, maar de doorstroming van woningen komt nauwelijks op gang. Voor de volkshuisvesting is dat een ramp. Je ziet overigens wel dat dit op gemeentelijk niveau wordt onderkend, maar uiteindelijk ligt het ook daar moeilijk om kostenverlagende maatregelen te nemen, zoals een verlaging van de grondprijs. De wethouder heeft de waarde van de grond vaak al in de boeken staan. Maar als gemeenten een bouwproject voor middeldure huurwoningen sneller gerealiseerd willen zien, moeten ze institutionele partijen soms ook tegemoetkomen en misschien andere eisen versoepelen of helemaal laten varen. Want op deze manier gaan we het niet redden.’
De sector heeft lang de wind mee gehad. Er zijn relatief weinig middenhuurwoningen gebouwd. Moeten beleggers de hand niet ook in eigen boezem steken?
Van der Baan: ‘Toen woningcorporaties niet meer mochten investeren in middenhuurwoningen, heeft de markt dat niet overgenomen. Dat is waar. Maar het middensegment is vooral jarenlang in de steek gelaten door de overheid. Goedkopere huurwoningen vallen onder de huursubsidiegrens en koopwoningen worden gesubsidieerd door de hypotheekrenteaftrek. Maar middeldure huurwoningen werden niet gesubsidieerd. Dat drukte ook jarenlang de vraag.’
Inmiddels lijkt de politieke wind gedraaid. Hoe ervaren jullie dat?
Uijen: ‘Het gekissebis in Den Haag baart me grote zorgen. Het lost niets op en het probleem van de woningschaarste wordt alleen maar groter. Nederlanders met middeninkomens vinden geen passende woning of wonen in een slecht verduurzaamd huis. En vaak wordt het beeld geschetst alsof pensioenfondsen grote kapitaalkrachtige superbeleggers zijn. Maar het gaat hier om het geld van gewone mensen met een kleine beurs of een bescheiden pensioen: dat zijn de pensioenen die wij beheren. Die mensen betalen de investeringen in nieuwe woningen.’ Van der Baan: ‘Ik begrijp best dat de overheid wat wil doen aan de uitwassen op de woningmarkt. Soms worden er onredelijke huren gevraagd. De woningmarkt is bovendien niet gebaat bij het massaal opkopen van huurwoningen door partijen die weinig geïnteresseerd zijn in het leveren van kwalitatief goede en duurzame huurwoningen. Maar institutionele beleggers zijn juist nette huurbazen. Wij doen bovendien niet aan buy-to-let, maar aan build-to-rent. We zorgen dus voor uitbreiding van het woningaanbod. Het probleem met maatregelen als het uitbreiden van het woningwaarderingsstelsel en de verhoging van de overdrachtsbelasting is dat ze niet bijdragen aan het bouwen van meer woningen. Ze zijn vooral bedoeld voor bestaande woningen. In het verleden zijn de investeringen van woningcorporaties in het middensegment sterk aan banden gelegd. Dat was niet verstandig. Maar nu lijkt het ineens of alle oplossingen van de corporaties moeten komen. Terwijl we de bouwversnelling niet alleen bij de corporaties moeten neerleggen. We hebben alle partijen nodig: corporaties, binnen- en buitenlandse beleggers en marktpartijen, én de banken.’
Hoe kijken jullie naar de toekomst?
Uijen: ‘De woningmarkt is heel divers en gefragmenteerd, en op dit moment blijven alle partijen op hun eigen eiland zitten. Maar er zal wat moeten gebeuren, anders is het tekort over vijftien jaar alleen nog maar groter. We moeten af van het kortetermijndenken en als bouwers, ontwikkelaars, pensioenfondsen en overheid samen om de tafel. We moeten een nieuw plan bedenken en gezamenlijk optrekken om de ambities van de bouwsector en overheden, een versnelling van de woningbouw, te realiseren. Zeker als het gaat om duurzaam of zelfs biobased bouwen. Wij investeren daar graag in, maar als een gemeente het alleen als eis stelt zonder iets ertegenover te stellen, dan komt het niet van de grond. Dat is zonde, want het is beter voor het klimaat, goed voor het rendement en gezonder voor de bewoners.’ Van der Baan: ‘Institutionele beleggers willen vooral ook toekomstbestendige woningen bouwen, die voor langere tijd geschikt zijn voor verschillende typen huurders. En de energietransitie vraagt om meer innovaties, zowel in de bouw, in circulair materiaalgebruik als in de energievoorziening. Maar maak het niet te moeilijk om die woningen ook daadwerkelijk te realiseren.’
Wat moeten overheden doen?
Van der Baan: ‘Het allerbelangrijkst voor marktpartijen is dat de overheid betrouwbaar is in de maatregelen die ze neemt, op langere termijn. In de afgelopen jaren veranderde de regelgeving voortdurend. Neem de overdrachtsbelasting. Die was eerst 6 procent, maar ging na de kredietcrisis ineens naar 0 procent. Daarna werd het 8 procent en binnenkort gaat het naar 10,4 procent. Waarom brengen we het niet terug naar 6 procent, voor een langere termijn? Voor Nederlandse institutionele beleggers is dit zwalkende beleid al lastig, maar voor buitenlandse partijen is het helemaal te onzeker. Die trekken zich terug.’ Uijen: ‘In andere landen doen ze dat beter. Duitsland zorgt al jaren voor een stabiel investeringsklimaat door duidelijke regelgeving en weinig tussentijdse wijzigingen. Het is belangrijk dat investeren in Nederlandse nieuwbouw aantrekkelijk blijft voor buitenlandse partijen. De woningbouwopgave is enorm en dat redden we echt niet met alleen Nederlandse investeringen. We hebben buitenlandse beleggers daarbij hard nodig.’
Van der Baan: ‘Stimuleren is daarom beter dan reguleren. Als je wilt reguleren, dan wordt vaak maatregel op maatregel gestapeld en dat maakt het onnodig complex. Het is net als het medicijndoosje van je grootmoeder: de meeste pillen daarin verminderen slechts de bijeffecten van de andere pillen. Veel buitenlandse partijen verliezen door die overregulering hun interesse, zeker als ze daarnaast ook nog worden belast met een extra rendementsheffing.’ Uijen: ‘Ik heb sterk het gevoel dat de overheid echt wel weet hoe het zit en wat er moet gebeuren om de bouwopgave te realiseren. Maar de politiek is vaak erg gericht op de korte termijn en met name in verkiezingstijd komen politici met goed klinkende, makkelijke oplossingen. Terwijl een goede woningmarkt juist gebaat is bij een stabiel beleid. Voor institutionele beleggers is het eenvoudig: wij realiseren graag middeldure, duurzame en betaalbare woningen die verantwoord rendement opleveren. Als daarvoor de omstandigheden gunstig genoeg zijn, gaan we bouwen.’
Is de huidige tijd niet juist een kans om te laten zien dat penisoenfondsen ze voor de lange termijn willen bouwen?
Van der Baan: ‘Onze maatschappelijke plicht vinden we belangrijk, maar aan de andere kant hebben we ook rekening te houden met de belangen van onze leden en deelnemers. En de vraag naar woningen is niet weg, dus we blijven heus wel bouwen. In de laatste bouwcrisis hebben partijen juist een goede slag geslagen door op het juiste moment te investeren. Misschien is dit dus wel het moment om in te stappen.’
