Betaalbaar bouwen in samenspraak met partners, in samenspel met het landschap

Samenwerking, standaardiseren en schaalvergroting. Dat zijn de trefwoorden waar het gaat om het bouwen van veel betaalbare woningen in een hoog tempo. Helma Born: 'In de regio waar ik directeur ben, moeten er 240.000 woningen bijkomen tot 2030. Voor Zuid-Holland betekent dit zo'n 22.000 nieuwe woningen. leder jaar weer. Als je bedenkt dat het hoogste aantal dat ooit in één jaar in de provincie is gebouwd 19.000 is, dan besef je hoe groot die opgave is. Daar komen complicerende factoren als inflatie, stijgende rentes, personeelstekorten, een andere inrichting van het landelijke gebied, klimaatverandering en de energietransitie nog bij. We kunnen niet blijven doen wat we deden. Nieuwe oplossingen zijn nodig.'

Eén van die oplossingen is de industriële productie van woningen - de fabrieksmatige vervaardiging van woningen die vrijwel kant en klaar op locatie worden neergezet. Born: 'Dit verkort de bouwtijd en geeft meer zekerheid over programmering, planning en realisatie van de woningen.' Het is een onderdeel van het samenspel van oplossingen vertelt Harm Janssen. 'Meer en sneller bouwen, vereist ook schaalvergroting. Als je niet op voldoende schaal werkt, krijg je het vereiste tempo niet voor elkaar en lukt het evenmin om de betaalbaarheid te waarborgen. Die betaalbaarheid is voor ons sinds onze oprichting een belangrijk speerpunt geweest, we blijven hier vol op inzetten.'

Het kan, is de boodschap van Janssen en Born. Maar eenvoudig is het niet: 900.000 woningen tot 2030. Janssen: 'Het helpt om nuchter naar de cijfers te kijken. Als we alle 900.000 woningen aan de randen van steden en dorpen zouden bouwen - wat natuurlijk niet de bedoeling is-, dan is 1 % van het Nederlandse grondoppervlak nodig. Tellen we daar de benodigde ruimte voor groen, water en infrastructuur bij dan zou zo'n 2% nodig zijn. Zo bezien moet dat mogelijk zijn, de opgave is om daar heel zorgvuldig in te zijn.' BPD bewijst onder meer in Park Triangel dat het lukt; betaalbare en aantrekkelijke woningen realiseren in samenspel met natuur en landschap. Janssen: 'Dat ruimtelijke opgaven samenhangen is direct duidelijk aan de randen van dorpen en steden. Maar ook bij binnenstedelijk bouwen is gebiedsontwikkeling als geheel belangrijker dan ooit. Denk aan plekken om water vast te houden of juist af te voeren of het toevoegen van voldoende groen tegen hittestress. BPD heeft milieukundigen en energie- en duurzaamheidexperts in dienst. Daar zijn recent ook ecologen bijgekomen. Wij delen graag onze kennis over wonen en toekomstbestendige gebiedsontwikkeling met onze partners bij overheden, corporaties en ontwikkelende bouwers. Dat hoort bij ons werk en samen weten we ook meer.' 

Groen of woningen, binnen- of buitenstedelijk bouwen: voor Janssen en Born zijn het veelal valse tegenstellingen. Janssen: 'Extra woningen gaan vaak samen met extra hoogwaardig groen. En laten we niet vergeten dat juist nieuwbouwwoningen duurzaam zijn, met lage energielasten. Woningbouwontwikkeling kan bovendien ook financieel bijdragen aan alle andere vraagstukken die om een oplossing vragen. Ook onze (bestuurlijke) partners beseffen dat.' Voor Born en Janssen zitten de grootste uitdagingen voor duurzaam en toekomstbestendig wonen niet op het terrein van nieuwbouw en nieuwe gebiedsontwikkeling. Born: 'Die uitdagingen zijn veel groter bij bestaande woningbouw en bestaande wijken. Dat wordt vooral duidelijk als je kijkt naar de elektrificatie van woningen, voor nieuwbouw is dat geen groot probleem, bij bestaande woningen in binnensteden is dat veel lastiger. We werken veel samen met corporaties. Waar het kan koppelen we nieuwbouw aan bestaande bouw. Dat levert een diverser woonprogramma op en is een manier om te verduurzamen.' Janssen vult aan: 'Bij BPD leggen we de lat ook qua duurzaamheid hoog. Technisch kunnen we nieuwbouw realiseren die energiepositief is (opwek > verbruik). Bestaande woningen verduurzamen en zorgen dat de woonlasten behapbaar blijven, is een veel grotere uitdaging.'

Park Triangel ligt in Waddinxveen-Zuid in een groene, waterrijke omgeving. Rondom een centraal park worden 11 kleinschalige buurten gerealiseerd, met een divers programma in diverse prijsklassen en voor verschillende doelgroepen. Van de ruim 2900 woningen vallen er nu 900 in de categorie 'betaalbaar'. De gemeente Waddinxveen en BPD hebben allebei de wens om het aandeel betaalbaar verder op te voeren met behoud van een goede balans. Het gaat om het toevoegen van sociale huur en middenhuurwoningen en woningen voor starters via een Koopstartregeling. Toen de contracten in 2010 opgesteld werden, was het wenselijk om hier vooral de middencategorie en duurdere woningen te maken. Omdat de gemeente en BPD een gezamenlijke grondexploitatie voeren voor Park Triangel is in de loop der jaren, na veranderingen in de markt, hier goed op bijgestuurd.

Dit artikel verscheen eerder in Binnenlands Bestuur.