Corporaties willen bouwen. Maar waar?
Het is een jaar geleden dat de handtekeningen zijn gezet onder de Nationale Prestatieafspraken: corporaties gaan tot 2030 in totaal 300.000 nieuwe woningen bouwen, waarvan 250.000 in de sociale huursector. De resterende 50.000 zijn middenhuurwoningen. Bovendien moeten bestaande corporatiewoningen in rap tempo verduurzaamd worden. Liggen de corporaties op schema? ‘Wij hebben de landelijke afspraken en de regionale Woondeals doorvertaald naar onze regio Rotterdam en omgeving’, zegt Hedy van den Berk, bestuursvoorzitter van woningcorporatie Havensteder. ‘Dat betekent dat we afspraken hebben gemaakt met andere partijen zoals de gemeente, huurders en marktpartijen, maar ook dat we onze interne organisatie aangepast hebben op deze enorme klus. We hebben meer mensen aangenomen voor bijvoorbeeld vastgoedontwikkeling en onderhoud, en nieuwe expertise aangetrokken voor onder meer duurzaamheid en logistiek. Afgelopen jaar is achter de schermen veel voorbereid. Inmiddels zie je de eerste steigers in de stad komen. De fase van uitdenken is voorbij, het gaat nu om doen. Dat klinkt heel Rotterdams inderdaad, maar in “De Vernieuwde Stad”, een platform van 25 grootstedelijke woningcorporaties waarvan ik voorzitter ben, hoor ik vanuit andere steden precies dezelfde geluiden. Corporaties willen aan de slag.’
Plannen liggen klaar
Ook Martin van Rijn, voorzitter van Aedes, de koepel van woningcorporaties, zegt dat de corporaties er klaar voor zijn. ‘Corporaties hebben voor investeringsruimte gezorgd en er liggen genoeg plannen klaar, zo blijkt uit onderzoek dat wij recent onder de corporaties hebben uitgevoerd.’ Ronduit zorgelijk is volgens Van Rijn echter dat er nog te weinig bouwlocaties tegen redelijke grondprijzen beschikbaar zijn. ‘Wij voeren daarom de druk op bij gemeenten en het Rijk. En ook projectontwikkelaars moeten meebewegen. De afspraken zijn gemaakt, we hebben hun medewerking nodig om die te kunnen realiseren. Veel gemeenten zijn met ontwikkelaars in gesprek over locaties, maar de onderhandelingen die daarbij komen kijken, duren lang. En de gemeenteraden willen ook inspraak. Die procedures moeten sneller.’ Demissionair minister De Jonge kondigde in juni 2023 aan dat hij grondonteigening door gemeenten makkelijker wil maken. Dat kan op de langere termijn een van de oplossingen zijn, zegt Van Rijn. ‘Maar we hebben ook op de korte termijn locaties nodig.
Voorsprong door veel gemeentegrond
In Groningen liggen de bouwplannen behoorlijk goed op schema. ‘Het bijzondere van onze gemeente is dat we veel grond in eigendom hebben’, vertelt Bert Popken, concerndirecteur en loco-gemeentesecretaris bij de gemeente Groningen. ‘Wij hebben van oudsher een actieve grondpolitiek, die we ook in crisistijd hebben doorgezet. Daar plukken we nu de vruchten van.’ Groningen moet de komende jaren 20.000 nieuwe woningen bouwen, waarvan zo’n 30 procent in de sociale huursector. Verspreid over vier locaties liggen er inmiddels plannen voor ongeveer twee derde van de woningbouwopgave. Groningen heeft vijf woningcorporaties; op elk van de vier nieuwbouwlocaties zijn een of meer corporaties betrokken. Popken: ‘Gemeenten verschillen nogal in de rol die ze willen spelen in de woningbouwopgave. Sommige gemeenten laten die voor een groot deel over aan de markt; wij kiezen ervoor zelf een grote rol te pakken. Voor drie van de vier locaties hebben we bv’s opgericht die wel van de gemeente zijn, maar tegelijk op enige afstand van de gemeentelijke organisatie staan. Grote woningbouwprojecten beslaan al snel vijftien tot twintig jaar. Met die bv’s probeer je als het ware “machines” te maken waarmee die langdurige projecten op koers blijven.
Groningen heeft van oudsher een actieve grondpolitiek. Daar plukken we nu de vruchten van
‘Twee van de vier Groningse locaties zijn volledig eigendom van de gemeente, de andere twee voor de helft. Een van die laatste is de nieuwbouwwijk Stadshavens waar de gemeente in samenwerking met twee corporaties, BPD, vastgoedontwikkelaar Van Wonen en bouwer VolkerWessels vergevorderde plannen heeft. ‘Een samenwerking van zes partijen die gaat als een trein. Daar zijn we heel tevreden over. We kunnen het gebied in hoog tempo ontwikkelen: van de eerste plannen tot het bouwrijp maken in 3,5 jaar. De bouw staat nu op het punt te beginnen. De impuls van de Nationale Prestatieafspraken en de Woondeals heeft absoluut geholpen om tempo te maken.’ Of Groningen de bouwopgave tijdig realiseert, is nog niet te voorspellen. ‘De komende jaren zal er zeker een dip zijn, door de moeilijkheden in de bouwsector’, zegt Popken. ‘Maar woningbouw is een traag vak. Je moet problemen niet binnen één of twee jaar willen oplossen. Je moet plannen maken voor de langere termijn en daarbinnen de ups en downs zo goed mogelijk opvangen. Wij hebben geen invloed op de stijgende bouwkosten, maar wel op bijvoorbeeld het tempo van onze procedures.’
Stadshuwelijken
In Rotterdam is het zoeken naar geschikte locaties een hele puzzel, vertelt corporatiebestuurder Van den Berk. Havensteder werkt aan nieuwbouw aan de randen van Rotterdam, Capelle aan den IJssel en omliggende plaatsen, maar ontkomt daarnaast niet aan binnenstedelijke herontwikkeling met als doel verdichting: extra woningen in bebouwd gebied. ‘We hebben locaties in de stad met bestaand vastgoed, bijvoorbeeld rond de (metro)stations Schiebroek en Lombardijen. In die gebieden is ruimte voor verdichting. Daarover zijn we in gesprek met NS, de gemeente en andere betrokken partijen. Dat is best ingewikkeld, want in een stad als Rotterdam is zo’n beetje alles bebouwd. Wat je ook maar nieuw bouwt, je zit altijd in iemands zicht. Wij gaan op zulke locaties voor “stadshuwelijken”: coalities van partijen die langere tijd met elkaar samenwerken in een bepaald gebied, in voor- en tegenspoed. Het gaat natuurlijk niet alleen om de woningen, maar om een heel woongebied. Ook de gemeente en BPD zitten in zo’n stadshuwelijk.’
‘Het is hierbij enorm belangrijk een kwalitatief goede omgeving te creëren, bijvoorbeeld met “slim groen” in de vorm van kleine parkjes. Je krijgt de bewoners alleen mee als ze zien dat hun woonomgeving er mooier van wordt. Het belang van de zittende bewoners staat voorop. We hanteren daarom vaak de volgende stelregel: eerst nieuw bouwen, dan de bestaande bewoners laten verhuizen, en daarna pas het oude slopen. Dat geeft bewoners een zekere ontspanning, al is het geen garantie. Soms willen mensen echt niet weg. Daarom is het voor ons belangrijk om ook in een buurt aanwezig te zijn als er geen plannen liggen. Als bewoners en corporatie elkaar kennen, heb je wat krediet opgebouwd voor wanneer het spannend wordt.’
Financiële positie corporaties in gevaar
Naast de moeizame zoektocht naar bouwlocaties voorzien corporaties over vijf tot tien jaar ook problemen op het gebied van financierbaarheid. Van den Berk: ‘Wat wij nu doen, is op de langere termijn geen duurzaam prestatiemodel. De komende drie jaar krijgen we alles nog wel rond, maar over zes jaar hebben we een probleem. We voelen nu de maatschappelijke verantwoordelijkheid om in korte tijd veel woningen te bouwen, maar in de huidige markt betalen we de hoofdprijs, met gestegen bouwkosten, hogere rente en stijgende salarissen. We nemen als het ware een voorschot op de toekomst. Daarnaast willen we door de crisis heen bouwen en onszelf een solide partij tonen in economisch goede en slechte tijden. Zo kunnen we in tijden dat de markt wat minder interesse heeft, toch zorgen voor de bouw van middenhuurwoningen en een stabiliserende factor zijn op de woningmarkt. Zo’n beleid is spannend. Onze Raad van Commissarissen vraagt regelmatig of we nog verantwoord bezig zijn. Voor dit moment zijn we dat, maar binnen een paar jaar moet er wel iets veranderen aan de financiële positie van corporaties. Mooi dat de verhuurderheffing (een belasting op sociale huurwoningen, red.) is afgeschaft, maar we moeten natuurlijk ook af van de vennootschapsbelasting voor corporaties.’
We willen door de crisis heen bouwen en onszelf een solide partij tonen in economisch goede en slechte tijden. Zo'n beleid is financieel spannend.
Martin van Rijn onderschrijft dat. ‘Corporaties gaan nu financieel tot het maximale. Op de wat langere termijn wordt dat knijpen. De vennootschapsbelasting is een enorme kiezel in de schoen. En een onterechte, want corporaties maken helemaal geen winst. Het zou schelen als daar iets aan wordt gedaan. En ik hoop ook echt dat de bouwkosten gaan dalen.’ Financiering is in een aantal gevallen zelfs al op de korte termijn een probleem, ziet Van Rijn. ‘We zien dat grote projecten waaraan ook corporaties deelnemen, stilvallen omdat commerciële partijen hun deel on hold zetten of zelfs stoppen omdat ze het niet meer rondgerekend of verkocht denken te krijgen. Daarmee komt ook de bouw van het sociale deel in gevaar of loopt die op z’n minst vertraging op.
Sociale huur: hoe doen ze het in Duitsland?
Zowel in Nederland als in Duitsland zijn er sociale huurwoningen voor huishoudens met een laag inkomen. In beide landen zijn deze gereserveerd voor huurders onder een bepaalde inkomensgrens en is de huur gemaximeerd. De systemen en de definitie van sociale huisvesting verschillen wel in beide landen. Waar in Nederland woningcorporaties uitsluitend sociale huurwoningen verhuren, bieden gemeentelijke huisvestingsmaatschappijen of woningcoöperaties in Duitsland ook veel vrijesectorwoningen aan tegen gematigde prijzen. Daarnaast zijn er relatief veel particuliere verhuurders van sociale huurwoningen. Het totale aandeel sociale huurwoningen ligt lager ten opzichte van Nederland. In Duitsland vervalt na tien tot vijftig jaar de verplichting om onder de huurgrens te blijven, afhankelijk van de subsidieregeling die voor de ontwikkeling van de woning is afgegeven. Hierdoor moet de voorraad sociale huurwoningen steeds worden aangevuld door nieuwbouw, gesubsidieerde renovatie of verlenging van de huurgrensafspraken. In de afgelopen twintig jaar is dit nauwelijks gebeurd, omdat de hervormingen van het Duitse woningstelsel in 2001 leidden tot een doelgroepwijziging. Sindsdien komen alleen nog mensen in aanmerking die vanwege sociale problemen moeilijk een woning kunnen vinden. In het regeerakkoord voor 2023 werd de bouw van 100.000 sociale huurwoningen per jaar aangekondigd; maar aangezien de zestien deelstaten en de gemeenten zelf verantwoordelijk zijn, kan de centrale Bondsregering alleen indirect via financiële stimulansen hierop sturen.
Behoud van kwaliteit
Financierbaarheid is niet alleen een probleem waar corporaties mee kampen, zegt Popken van de gemeente Groningen. ‘Waar je huizen bouwt, moeten ook scholen, winkelcentra, culturele gebouwen en bijvoorbeeld een ijsbaan komen. Gemeenten zijn de afgelopen jaren flink geknot door het Rijk, dus lukt het wel om die maatschappelijke gebouwen er allemaal bij te bouwen? Dat gaan we de komende jaren zien.’ Groningen wil hoe dan ook niet inboeten op kwaliteit. Dat geldt zowel voor de woningen als voor de maatschappelijke gebouwen. ‘Wat we bouwen, moet zeker honderd jaar mee kunnen. Je wilt niet achteraf hoeven zeggen: “Oei, typische crisisbouw”, zoals na de Tweede Wereldoorlog even het geval was. Mensen willen in een goede wijk wonen, met goede bouwkwaliteit, architectuur en een mooie openbare ruimte.’ Kostenbesparing door standaardisering en behoud van kwaliteit gaan goed samen, is de ervaring van Van Rijn. ‘Ik heb veel voorbeelden gezien van huizen die gestandaardiseerd en fabrieksmatig zijn gebouwd met een kwaliteit die niet van de reguliere bouw te onderscheiden is. Door met meerdere corporaties samen te werken, kun je voor een zekere standaardisering zorgen, bijvoorbeeld in procedures en bouwmethoden. Met samenwerking is dus een efficiëntieslag te maken die de kosten drukt en de bouw versnelt.’
Samenwerking kan zorgen voor een efficiëntieslag die de kosten drukt en de bouw versnelt
Van Rijn benadrukt dat er ook in lastige tijden niet moet worden ingeboet op kwaliteit. ‘Projecten gebiedsontwikkeling is een complex vak geworden. Mede daardoor hebben vooral kleinere corporaties steeds minder vaak een eigen afdeling projectontwikkeling. Je hebt enige schaal nodig om de complexiteit van alle omgevingsfactoren te kunnen meewegen in de ontwikkeling: stikstof, natuur, landbouw, klimaat. Je hebt professionele gebiedsontwikkelaars nodig om alle facetten die bij nieuwe woningen komen kijken, met elkaar in verband te brengen. Samenwerkingen tussen corporaties en gebiedsontwikkelaars juich ik daarom van harte toe.
- Hedy van den Berk is bestuursvoorzitter van de Rotterdamse woningcorporatie Havensteder. Daarnaast is ze voorzitter van 'De Vernieuwde Stad', een netwerk van 25 grootstedelijke woningcorporaties.
- Bert Popken is concerndirecteur Stadsontwikkeling, Vastgoedbedrijf en Economische Zaken en locogemeentesecretaris bij de gemeente Groningen.
- Martin van Rijn is voorzitter van Aedes, branchevereniging van woningcorporaties. Hij was eerder onder meer staatssecretaris en minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport.
