Groen en blauw als basis voor gebiedsontwikkeling Loovelden
Het jaar 2000 markeerde de start van de gebiedsontwikkeling voor Loovelden. De toenmalige gemeente Huissen (inmiddels opgegaan in Lingewaard) had een groeiambitie geformuleerd en vond de plek daarvoor aan de zuidwestkant van de stad. Hier lag een kassengebied, in eigendom bij vier families. Door een herontwikkeling naar wonen zou Huissen haar deel van de regionale woningbouwafspraken kunnen invullen, die destijds binnen het Knooppunt Arnhem-Nijmegen (KAN) gestalte kregen. Beide steden vulden de bouwopgave met grotere Vinex-locaties, in Huissen zou de invulling meer dorps en landschappelijk moeten zijn.
Gronden verworven
Het was ook het moment dat Michael Tramper als jongbakken ontwikkelaar instroomde: ‘De gemeente had al contacten met de tuinders maar geen middelen om te verwerven. Zo kwam BPD in beeld. Wij hebben de grondaankopen gerealiseerd, met de gemeente in een controlerende rol.’ Het stelde BPD in staat om – als enige marktpartij in het gebied – de regie geheel naar zich toe te trekken. Het programma voor zo’n 1.200 woningen landde uiteindelijk in een stedenbouwkundig plan van bureau Wissing, waarin de inrichting van de openbare ruimte een belangrijk aandachtspunt vormde. En waarbij bijvoorbeeld op een subtiele manier kleine hoogteverschillen zijn aangebracht in het gebied.
Water binnen het gebied
Lopend door het eerste deelgebied (Loovelden heeft er vijf gekregen, waarvan de laatste in 2022 werd opgeleverd) wijst Tramper op de manier waarop groen en blauw vanaf het begin essentieel waren voor de gebiedsinrichting. ‘Je ziet daar hoe het water van de woningen afstroomt en uiteindelijk via de straten in het boezemwater terecht komt. Het blijft zo binnen het gebied maar belast niet de waterzuivering. Met het waterschap, dat vanaf het begin meedacht, hebben we daar goede afspraken over gemaakt.’ Overall maken groen en blauw maar liefst 22 procent uit van het hele woongebied. In combinatie met een relatief lage woningdichtheid zorgt dat voor een ontspannen en royaal aanvoelende opzet, zowel aan de straten als in de binnenhoven die in enkele deelplannen zijn toegepast. Tramper wijst op een grasveldje dat het hart van een van de binnenhoven markeert: ‘Zo zouden we dat overigens nu niet meer doen. Inmiddels spreek ik regelmatig met ecologen en andere specialisten en weten we dat alleen gras niet zoveel doet voor de biodiversiteit. Dat richten we dan ook anders in.’
Eigen karakter
De forse nieuwe waterlopen in het gebied, vergezeld van grote groenstroken en het park middenin Loovelden, fungeren als een krachtig landschappelijk ‘casco’. Speciaal ontworpen bruggen geven extra cachet en er zijn zelfs nieuwe eilandjes aangelegd om de biodiversiteit te stimuleren. ‘Daarbinnen hebben de deelgebieden een eigen identiteit gekregen. Met onder meer de architectenkeuze hebben we er wel op gelet dat ze “familie” van elkaar zijn geworden. Ook hebben we erop gelet dat het centraal gelegen woonzorgcomplex en de aangrenzende basisschool qua architectonische uitstraling goed passen bij Loovelden als geheel. Dat is het voordeel wanneer je als ontwikkelaar het hele gebied ontwikkelt, dan kun je juist ook op dat soort aspecten scherp sturen. Het geheel wordt dan meer dan de som der delen.’ Bij de ontwikkeling van de zorgruimtes werkte Tramper nauw samen met de eindgebruikers, zoals huisartsen: ‘Dat was heel plezierig werken. En ze zitten er allemaal nog steeds.’
Een andere belangrijke karakteristiek van het nieuwe woongebied schuilt in de betaalbaarheid. Tramper legt uit: ‘In het kader van de regionale woningbouwafspraken was vastgelegd dat de nadruk hier op betaalbare koopwoningen kwam te liggen, met een maximale verkoopprijs per woning van 172.000 euro. De helft van het woningbouwprogramma werd daarvoor bestemd.’ Van BPD en de gemeente vroeg dit de nodige creativiteit om de plannen haalbaar te maken. Pas na 2010 mochten de prijzen geïndexeerd worden, onder meer vanwege aanvullende wettelijke eisen rondom duurzaam bouwen. Het was een van de redenen om al vroeg in de gebiedsontwikkeling met industriële woningbouwsystemen aan de gang te gaan, om zo de betaalbaarheid te kunnen borgen. ‘Een bedrijf als Trebbe heeft hier haar compleet pre-gefabriceerde en slim geengineerde “Basiswoning” gerealiseerd, die ze nu – in een verder ontwikkelde vorm – op veel meer plekken in Nederland toepast. En waar wij als BPD ook gebruik van maken in onze ambitie om met meer industriële woningbouw te zorgen voor betaalbaar wonen.’
Hoge tevredenheid
Op eigen initiatief heeft BPD zelf nog 44 sociale huurwoningen aan het gebied toegevoegd, die werden afgenomen door de plaatselijke woningcorporatie Waardwonen. Ook zijn enkele huurwoningen voor de vrije sector ontwikkeld. ‘Ook daarvoor geldt dat wij wel de beeldregie hebben gehouden. Aan de architectuur is niet af te zien of het om koop of huur gaat.’ De bewoners blijken buitengewoon tevreden over het wonen in Loovelden. Een woonbelevingsonderzoek dat BPD in 2022 liet uitvoeren, leverde een fraaie 8,2 als rapportcijfer op. Bewoner Patrick die we onderweg spreken, kan dat alleen maar onderschrijven: ‘Wij kwamen hier in 2016 wonen en zijn inmiddels al weer verhuisd binnen Loovelden, van een rijwoning naar een twee-onder-een-kapper, met prachtig uitzicht op water en het grote park. Achter de woningen is er ook veel ruimte dus je zit niet direct bij de buren in de achtertuin. Dat geeft een heerlijk vrij gevoel.’
Bebouwing en open ruimte combineren
We eindigen onze wandeling aan het centrale park. De woningen liggen hier aan de ene zijde wat hoger, met mooie natuurlijke erfafscheidingen en uitkijkend over het park. Aan de andere zijde was er ruimte voor vier grote appartementengebouwen, die de Latijnse namen van de vier elementen meekregen. ‘Wij dachten eerst: appartementen in een gebied als dit, gaat dat wel lukken? Maar de belangstelling was juist overweldigend. Het zijn ook prachtige woningen, met heel royale buitenruimtes en mooi zicht over water en groen.’ Het is dus vooral de combinatie van bebouwing en open ruimte die Loovelden zo bijzonder maakt: ‘Dat is wel dé les die ik meeneem van deze ontwikkeling: de waarde van een gebiedsontwikkeling wordt juist bepaald door de kwaliteit van het openbaar gebied. Zet dat dus niet vol met woningen maar laat het landschap door de wijk stromen.’
Over Loovelden
Loovelden is een gebiedsontwikkeling in Huissen (gemeente Lingewaard). BPD realiseerde hier ongeveer 1.200 woningen en was ook verantwoordelijk voor de grondexploitatie en complete civiele inrichting. Een groot gedeelte van de woningen is in de betaalbare koopsector gerealiseerd. De wijk heeft vijf deelgebieden die gegroepeerd zijn rondom een royaal park.
