Woningbouwopgave vraagt om lef en prioritering

Vooraf wil Erik Leijten meteen iets rechtzetten. ‘Brabant trekt inderdaad meer en meer landelijk de aandacht. Brainport groeit, economisch en qua aantal benodigde woningen. Maar ook de regio Tilburg-Breda groeit door. Dat Limburg een krimpregio is, wat ik vaak hoor, is echt achterhaald. Ook daar is geen sprake meer van echte krimp. Dat is ook het gevolg van de woon- en regiodeals die de afgelopen jaren zijn gesloten. Daarvan is de kern dat verdichting – het toevoegen van extra woningen – vooral moet plaatsvinden in stationsgebieden. Ook in Limburg zijn voldoende treinstations. Hier liggen dus dezelfde kansen (en uitdagingen) voor woningbouw.’ Er is overigens wel wat af te dingen op die verdichting rond stations. ‘De woningbouwopgave is zo groot dat extra woningen en de groeiambities die ermee gepaard gaan niet allemaal binnenstedelijk te realiseren zijn’, vertelt José van der Plas. Leijten: ‘Aan de vraagkant is het ook niet zo eenvoudig. Huishoudens, ook eenpersoonshuishoudens, willen ook graag een tuin of een groot balkon. Het aanbod van binnenstedelijke locaties, sluit niet volledig aan bij de woningvraag.’

De vraag- en aanbodkwestie brengt de hamvraag in beeld. Waar moeten al die woningen in het zuiden komen? Van der Plas: ‘Zuid-Nederland is niet wezenlijk anders dan de rest van het land. Binnenstedelijk bouwen is logisch met oog op bereikbaarheid en voorzieningen en omdat de gemiddelde Nederlandse stad ook nog ruimte heeft voor verdichting. Maar het zijn wel complexe projecten, je bouwt in bestaand gebied met veel belanghebbenden. Binnen deze projecten zie ik een wil van stakeholders, zeker ook van gemeenten, om oplossingen te vinden. Maar het kost meer tijd. Er zijn makkelijkere plekken voor woningbouw en er moeten gezien de enorme behoefte ook locaties bij. Ook nieuwe uitleglocaties aan de rand van de stad of daaromheen, zoals ook het IBO Woningbouw en Grond-rapport van de Rijksoverheid concludeerde in haar onlangs gepubliceerde studie. Natuurlijk moeten die locaties bereikbaar zijn en toegang hebben tot voorzieningen. De consument wil ook op een bepaalde manier wonen, zoals Erik ook al aangaf. Die wordt wel eens uit het oog verloren en die moet je juist ook meenemen. Dus: woningen erbij, maar wel goed doordacht.’ Leijten voegt toe: ‘Bouwen buiten de stad roept vaak het beeld op van bouwen in een weiland. Dat klinkt idyllisch en voor velen onwenselijk. Maar Maarheeze – tussen Weert en Eindhoven – heeft ook een station en stationsgebied. Ook dat soort plekken moet en kun je benutten.’

Buiten de stedelijke knooppunten spelen weer andere uitdagingen, die concurreren om aandacht en ruimte, zegt Erik Leijten. ‘Denk aan stikstof, mobiliteit en infrastructuur. Die uitdagingen zijn op projectniveau niet op te lossen. Ze vragen om overstijgende, integrale keuzes, om lef en leiderschap en om een bepaalde mate van loslaten. Door processen anders in te richten en andere manieren van samenwerken te kiezen kan het efficiënter, daar spelen wij als BPD graag een rol in. Vaak hoor ik dat er weinig capaciteit is, maar dat is slechts deels waar. Veel zaken worden nu dubbel gedaan.’ Van der Plas: ‘Gemeenten hebben veel ambities, in de praktijk leidt dit tot een concurrentiestrijd tussen beleidsvelden. Ze vinden het soms lastig om te prioriteren en zijn terughoudend om veel aan de markt over te laten. Dat begrijp ik; dat is ook spannend. Ik heb jarenlang bij de gemeente Eindhoven gewerkt, dus ik snap het echt, maar het kan en ik denk dat het moet. De benodigde menskracht is er niet om met de huidige manier van werken sneller en meer woningen te bouwen. Dat vraagt om slimmer en anders organiseren.’ ‘Ook wij vinden dat spannend’, erkent Leijten. ‘Daarom moeten we de samenwerking goed inrichten. Twintig jaar geleden waren er veel publiek-private samenwerkingsverbanden tussen gemeenten en ontwikkelaars. Die bleken niet altijd bestand tegen de crisis rond 2010, maar nu zie je ze weer opkomen, in een eigentijdse vorm die past. Laten we leren van de successen die er waren en er nu opnieuw zijn.’

Ook de komst van de Omgevingswet speelt mee op het ingewikkelde speelveld van de woningbouwopgave.  José van der Plas, nuanceert de impact van de wet wel. ‘De eerste ervaringen met de Omgevingswet zijn niet negatief. De inhoud is niet veranderd, maar vooral de manier waarop we die procedureel afhandelen is anders. Gemeenten lossen het op dit moment vaak op door woningbouwplannen te bestempelen als buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Juristen die ik spreek geven aan dat de Omgevingswet tot vertragingen leidt, maar het is niet dat de woningmarkt daardoor vastloopt. Er zijn veel grotere oorzaken die tot vertraging leiden. De belofte van de Omgevingswet – integrale afwegingen over ruimtegebruik – is nog niet ingelost maar ik ben blij dat er geen chaos is ontstaan.’ ‘Vertraging door de invoering van de Omgevingswet is niet de grootste oorzaak van vertraging van woningbouw’, zegt ook Leijten. ‘Het groeiende aantal procedures en de onvoorspelbare politieke processen zijn een groter probleem dan het verkrijgen van vergunningen. Ook dat zijn uitdagingen die we helaas niet op projectniveau kunnen oplossen, maar juist vragen om een overstijgende, integrale aanpak.’

Het voormalige Campinaterrein in Eindhoven – nu De Caai geheten – is een mooi voorbeeld van innovatieve en geslaagde samenwerking met draagvlak in het werkgebied van Leijten en Van der Plas. In december worden daar de eerste van 700 nieuwe woningen opgeleverd. Leijten: ‘Bij de Caai is sprake van een goede woningmix met veel betaalbare woningen en een belangrijke rol van ons eigen BPD Woningfonds, dat konden we tijdig aanhaken waardoor we risico’s uit het project konden halen. Een andere belangrijke factor voor het succes was de vroegtijdige participatie met de buurt en alle stakeholders in de stad. Dat zorgde voor meer draagvlak en minder procedures. En het plan is er beter van geworden. En bovenal is het een plek geworden waar bewoners en ondernemers elkaar vinden in de overtuiging dat het allemaal groener en gezonder kan en mag.’

Dit artikel verscheen eerder in Binnenlands Bestuur.