Ondanks kanteling op de woningmarkt blijft de druk hoog

Harm Janssen, algemeen directeur BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling licht de Hittekaart Woningmarkt 2023 toe: 'De daling in prijzen door de gestegen hypotheekrente en inflatie brengt voorlopig nog niet de nodige lucht op de woningmarkt. Het woningtekort neemt namelijk nog steeds toe in Nederland. De verwachting is dat door het gebrek aan bouwlocaties het steeds lastiger wordt om betaalbare woningen te bouwen en daarmee komt de bereikbaarheid van een eigen huis voor veel mensen in Nederland nog niet in zicht. Meer betaalbare woningen bouwen wordt pas mogelijk, als we op grotere schaal kunnen bouwen. Door op een grotere schaal leefomgevingen te ontwikkelen, maken we niet alleen betaalbaar wonen voor meer mensen mogelijk, maar zorgen we er ook voor dat de natuurlijke omgeving rondom deze woningen wordt verbeterd. Dat zijn twee vliegen in één klap.'

Dit jaar zien we op de Hittekaart interessante "stijgers" in de lijst van de 40 meest verhitte gemeenten. De sterkste stijgers zijn Nieuwegein, Lelystad, Landsmeer en Zwolle. Deze gemeenten hebben een relatief ‘hetere’ woningmarkt dan vorig jaar. De opmerkelijkste afvallers uit de top 40 zijn Nijmegen en Groningen.

Het effect van de inflatie en de gestegen hypotheekrente werd na de zomer zichtbaar in de gemiddelde transactieprijs per gemeente. In onderstaand figuur wordt per kwartaal getoond hoe groot het verschil in de gemiddelde koopsom per gemeente was vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar ervoor. Hier wordt duidelijk dat in de eerste twee kwartalen in de meeste gemeenten nog een prijsgroei te zien is. In het derde kwartaal wordt een kantelpunt in de prijsontwikkeling zichtbaar en in het vierde kwartaal van 2022 was in één op de drie gemeenten (33%) de gemiddelde koopsom lager dan een jaar ervoor, terwijl in het eerste kwartaal van 2022 dit nog maar bij één op de twintig gemeenten het geval was.

In dit jaarlijks terugkerende onderzoek brengt BPD op basis van diverse factoren de sterke en zwakke gebieden op de bestaande koopwoningmarkt in kaart door middel van een Hittekaart Woningmarkt. Een hoge score (donkerrode kleur) op de Hittekaart Woningmarkt kenmerkt zich door hoge prijzen en/ of veel woningverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. Het marktvolume in de bestaande markt wordt berekend door het aantal koopwoningtransacties te vermenigvuldigen met de gemiddelde verkoopprijs. Om de spanning op de koopwoningmarkt tussen gemeenten onderling te kunnen vergelijken, wordt er gecorrigeerd voor de gemeentegrootte door het marktvolume te delen door de voorraad koopwoningen. Dit leidt tot een soort spanningsindicator per gemeente. Het Kadaster en het CBS publiceren gezamenlijk de gemiddelde transactieprijs per gemeente en het aantal transacties; het CBS is de bron voor de voorraad koopwoningen. Dit betreffen jaarcijfers over heel 2022. De huishoudensprognose van een gemeente is gebaseerd op het Primos model van ABF. De prognose betreft de komende 10 jaar, oftewel de periode 2022-2031. Het onderzoek wordt uitgevoerd op gemeenteniveau. Het woningtekort, waarnaar wordt verwezen in de tekst, wordt berekend door ABF Research.

Bij de berekening van de jaar-op-jaar prijsontwikkeling per kwartaal van de gemiddelde koopsom per gemeente is niet gecorrigeerd voor oppervlakten of woningtypen. Als in 2022 in gemeente X bijvoorbeeld veel rijwoningen zijn verkocht en in 2021 veel vrijstaande woningen, dan is het logisch dat 2022 een lagere gemiddelde koopsom per gemeente heeft.