Hittekaart Woningmarkt 2024

De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland is in 2023 voor het eerst sinds tien jaar afgenomen. Met ruim 416 duizend euro lag over heel 2023 het gemiddelde prijsniveau 2,9% lager dan een jaar eerder. De sterkste daling lag in het derde kwartaal, namelijk 5,7% lager dan in het jaar ervoor. In 2023 nam ook het aantal transacties af met 5,5% tot in totaal 182 duizend verkochte woningen. Eind 2023 kwam de woningmarkt weer in beweging door de toename van het consumentenvertrouwen ingegeven door de gestabiliseerde hypotheekrente en gestegen inkomens dat jaar. De druk op de woningmarkt nam daarmee ook meteen toe, omdat het woningtekort nog steeds erg groot is. De relatieve woningdruk nam het meest toe in de regio rondom Deventer en in het noordwesten van Brabant. In de kleinere gemeenten rondom Amsterdam en in de Betuwe nam de relatieve woningdruk juist af, doordat het aantal transacties daar afnam en vooral doordat de gemiddelde koopsom flink daalde. 

Harm Janssen, CEO BPD Europe B.V., licht de Hittekaart Woningmarkt 2024 toe. 'Het is goed dat in de loop van 2023 door het herstelde vertrouwen de woningmarkt weer in beweging is gekomen. Dit is helaas nog niet het geval bij de groep doorstromers, die nog altijd minder kochten dan in het jaar ervoor. Door het toevoegen van de juiste nieuwbouwwoningen willen wij als BPD ook de doorstromers weer meer in beweging krijgen. Zij kopen zowel bestaande als nieuwbouwwoningen en zorgen ervoor dat er woningen beschikbaar komen voor andere doelgroepen, waaronder starters. Als we met het bouwen van woningen rekening houden met passende woningen voor mensen met verschillende inkomens, houden we de doorstroming op de woningmarkt op gang. Daarmee zijn we ook in staat om betaalbare woningen te ontwikkelen voor groepen mensen voor wie de woningmarkt slecht bereikbaar is, zoals starters en mensen met middeninkomens. Het aanhoudende woningtekort geeft aan dat we samen met onze stakeholders de schouders eronder moeten zetten om in de komende jaren voldoende woningen voor huidige en toekomstige generaties te bouwen.'

De prijsschommelingen waren in 2023 niet voor heel Nederland hetzelfde. Zo daalden de prijzen in Utrecht en Noord-Holland met meer dan 5%, terwijl er in Overijssel en Zeeland nog sprake was van een lichte prijsstijging. Gedurende het jaar heeft er een kanteling in de prijsontwikkeling plaatsgevonden, waardoor de prijzen nationaal gezien weer in de lift zaten. Het jaar eindigde met een gemiddelde koopsomstijging van 1,7%. Op onderstaande kaartenserie is de kanteling terug te zien door het feit dat in het derde kwartaal nog meer dan driekwart van de gemeenten een prijsdaling lieten zien, terwijl dit in het laatste kwartaal voor nog niet eens de helft van de gemeenten gold.

In dit jaarlijks terugkerende onderzoek brengt BPD op basis van diverse factoren de sterke en zwakke gebieden op de bestaande koopwoningmarkt in kaart door middel van een Hittekaart. Een hoge score (donkerrode kleur) op de Hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en/ of veel woningverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. Het marktvolume in de bestaande markt wordt berekend door het aantal koopwoningtransacties te vermenigvuldigen met de gemiddelde verkoopprijs. Om de spanning op de koopwoningmarkt tussen gemeenten onderling te kunnen vergelijken, wordt er gecorrigeerd voor de gemeentegrootte door het marktvolume te delen door de voorraad koopwoningen. Dit leidt tot een soort spanningsindicator per gemeente. Het Kadaster en het CBS publiceren gezamenlijk de gemiddelde transactieprijs per gemeente en het aantal transacties; het CBS is de bron voor de voorraad koopwoningen. Dit betreffen jaarcijfers over heel 2023. De huishoudensprognose van een gemeente is gebaseerd op het Primos model van ABF. De prognose betreft de komende 10 jaar. Het onderzoek wordt uitgevoerd op gemeenteniveau. Het woningtekort, waarnaar wordt verwezen in de tekst, wordt berekend door ABF Research.

Bij de berekening van de jaar-op-jaar prijsontwikkeling per kwartaal van de gemiddelde koopsom per gemeente is niet gecorrigeerd voor oppervlakten of woningtypen. Als in 2023 in gemeente X bijvoorbeeld veel rijwoningen zijn verkocht en in 2022 veel vrijstaande woningen, dan is het logisch dat 2022 een lagere gemiddelde koopsom per gemeente heeft.