De value case van circulair ontwikkelen

BPD brengt de transitie naar een circulaire economie een stap verder door milieuvriendelijke gebouwen te realiseren, waarin zo veel mogelijk biobased en hergebruikte materialen worden toegepast. Maar hoe gaat dat in combinatie met alle andere opgaven waar we samen met onze partners voor staan? En hoe krijgen we het goed in de businesscases voor gebiedsontwikkelingen? We vroegen het aan specialist Noor Huitema.
  • Publicatiedatum: 24 juni 2024

Nederland staat voor een enorme woningbouwopgave. Beschikbaarheid van locaties, oplopende bouwkosten, een groeiende vraag naar betaalbare woningen: ga er maar aan staan. Daarbij is de transitie naar een circulaire economie in volle gang en groeit de ambitie om natuurinclusief en klimaatadaptief te ontwikkelen. Hoe combineer je al deze factoren binnen de huidige systemen van planontwikkeling en bouweconomie? We vragen het Noor Huitema, die vanuit haar onderneming Copper8 de maak- en bouwindustrie terzijde staat richting een circulaire toekomst, om ons mee te nemen naar de kern van de problematiek.

Noor Huitema Circulair Ontwikkelen Bpd Bouwfonds Gebiedsontwikkeling
Geen afval meer

‘Ontwikkelaars zijn op tal van vlakken bezig met circulariteit, onder meer door bewuste keuze in materiaalgebruik voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen. Dat zijn goede dingen maar ik wil er wel een dimensie aan toevoegen. Het is naar de toekomst gericht en daar is zeker niets mis mee. Altijd goed om te doen. Tegelijkertijd moet je echter ook kijken als gebiedsontwikkelaar: wat is er nu al en wat kunnen we daarmee? Je kunt er ook voor kiezen überhaupt zo te ontwerpen dat er helemaal geen afval meer vrijkomt en de bestaande gebouwenvoorraad veel beter uit te nutten voor de behoeften van nu. Kijk bijvoorbeeld naar projecten waarbij kleinschalige en leegstaande kantoorvilla’s worden omgebouwd naar zorgconcepten. Dit is een mooie manier om tegemoet te komen aan de grote woningbouwvraag in relatie tot de vergrijzing en het groeiende aantal eenpersoonshuishoudens. Dat scheelt in de CO2-uitstoot en het gebruik van bouwmaterialen. Waarbij je tegelijk een mooie propositie in de markt zet voor mensen met een zorgbehoefte die woningen achterlaten waar gezinnen in kunnen wonen.’

Langere afschrijving

Volgens Huitema zal het verder brengen van de circulaire economie vooral ‘omdenken’ vergen in termen van tekenen & rekenen. Ze geeft aan dat er momenteel zeker wordt gekeken naar andere modellen, die meer oog hebben voor de langere termijn: ‘Daardoor wordt het keiharde financiële plaatje aan de voorkant van de investeringskosten in een breder perspectief geplaatst. Je hebt nu bijvoorbeeld al gemeentes die voor hun eigen maatschappelijk vastgoed de afschrijvingstermijn verlengen en rekening houden met de restwaarde van het vastgoed na de exploitatietermijn, waardoor ze meer investeringsruimte creëren. Die ruimte gebruiken ze voor extra inzet aan de voorkant op circulair materiaalgebruik, dat op dit moment veelal nog duurder is. Dat geldt ook voor ontwerpingrepen zoals meer gevelopeningen en een grotere verdiepingshoogte, die gebouwen meer flexibel en beter aanpasbaar maken voor veranderende maatschappelijke wensen. Ook in dit geval kan de benodigde investering gecompenseerd worden door de hogere restwaarde. Inmiddels wordt vaker de randvoorwaarde meegegeven dat een gebouw adaptief moet zijn in de toekomst; daarmee kun je die levensduurverlenging ook onderbouwen.’ Dat vraagt wel een andere manier van calculeren, aldus Huitema. ‘Want uiteindelijk is het de spreadsheet die nu regeert. En we moeten zowel de knoppen in de spreadsheets wellicht verdraaien dan wel nieuwe toevoegen om te komen tot een andere opstelling van kosten tegenover de opbrengsten, uitgesmeerd over een veel langere tijd.’

Circulair Ontwikkelen En Gezonde Businesscase Bpd Bouwfonds Gebiedsontwikkeling

Groen en blauw

Van een even fundamentele aard is de vraag of we alle urgenties wel in één project kunnen accommoderen. Ook hier worden door de ontwikkel- en bouwsector vorderingen in gemaakt, zoals met het programma Het Nieuwe Normaal, dat een manifest is voor het combineren van ambitieuze én haalbare prestaties. Als een van de initiatiefnemers kan Huitema de noodzaak daarvan natuurlijk onderschrijven en ziet kansen voor de wereld van gebiedsontwikkeling: ‘Het volledig samengaan van alle ambities, dat kan niet altijd. Mijn advies: breng binnen een holistische aanpak in beeld wat je allemaal mee wilt en moet nemen. Ga dan op zoek naar de koppelkansen. Door een gebied bijvoorbeeld waterbestendig in te richten, komt er meer plek voor groen en blauw. En daarmee voor een gezond gebied waarin mensen meer buiten zijn en meer bewegen. Gebruik daarbij moderne technieken als parametrisch ontwerpen, om alle variabelen mee te nemen in de uiteindelijke afweging. Want het lukt niet meer om dat traditioneel op papier in beeld te brengen. Daarvoor is de complexiteit inmiddels te groot geworden.’

Zachtere waarden

Het zijn manieren van denken en doen die de professionals zeker aanspreken, maar krijgt de woonconsument hier ook al het nodige van mee? Volgens Huitema moet de bewustwording rond circulariteit echt nog op gang komen. ‘Essentieel is dat we circulair bouwen als een middel zien en niet als een doel op zich. Koppel het bijvoorbeeld aan het gebruik van natuurlijke, gezonde materialen. Daarmee realiseren we een ander binnenklimaat en uiteindelijk ook gezondheidswinst. Daarbij hebben we wellicht ook minder installaties nodig, dat is een voordeel dat zich financieel gezien kan terugverdienen. De bewoner gaat er in die zin op allerlei terreinen op vooruit. Maar we moeten als sector dan wel van een businesscase naar een value-case gaan, met inbegrip van de zachtere waarden. Dan kan je waarschijnlijk heel anders naar een prijs van een woning kijken dan je nu doet.’ Bijkomend voordeel hiervan is dat de ambities op het gebied van circulair ontwikkelen niet zomaar sneuvelen tijdens het ontwikkelproces. ‘Het antwoord begint ermee dat circulariteit niet als kers op de taart wordt gezet. Het moet vanaf het begin af aan een stevige basis in de plannen hebben, om van daaruit te gaan ontwikkelen. En dan is het niet een kwestie van: kan het er ook uit? Het is dan onderdeel van de essentie van het concept.’

Op de hoogte blijven van ons werk?