De value case van circulair ontwikkelen

Nederland staat voor een enorme woningbouwopgave. Beschikbaarheid van locaties, oplopende bouwkosten, een groeiende vraag naar betaalbare woningen: ga er maar aan staan. Daarbij is de transitie naar een circulaire economie in volle gang en groeit de ambitie om natuurinclusief en klimaatadaptief te ontwikkelen. Hoe combineer je al deze factoren binnen de huidige systemen van planontwikkeling en bouweconomie? We vragen het Noor Huitema, die vanuit haar onderneming Copper8 de maak- en bouwindustrie terzijde staat richting een circulaire toekomst, om ons mee te nemen naar de kern van de problematiek.

Volgens Huitema zal het verder brengen van de circulaire economie vooral ‘omdenken’ vergen in termen van tekenen & rekenen. Ze geeft aan dat er momenteel zeker wordt gekeken naar andere modellen, die meer oog hebben voor de langere termijn: ‘Daardoor wordt het keiharde financiële plaatje aan de voorkant van de investeringskosten in een breder perspectief geplaatst. Je hebt nu bijvoorbeeld al gemeentes die voor hun eigen maatschappelijk vastgoed de afschrijvingstermijn verlengen en rekening houden met de restwaarde van het vastgoed na de exploitatietermijn, waardoor ze meer investeringsruimte creëren. Die ruimte gebruiken ze voor extra inzet aan de voorkant op circulair materiaalgebruik, dat op dit moment veelal nog duurder is. Dat geldt ook voor ontwerpingrepen zoals meer gevelopeningen en een grotere verdiepingshoogte, die gebouwen meer flexibel en beter aanpasbaar maken voor veranderende maatschappelijke wensen. Ook in dit geval kan de benodigde investering gecompenseerd worden door de hogere restwaarde. Inmiddels wordt vaker de randvoorwaarde meegegeven dat een gebouw adaptief moet zijn in de toekomst; daarmee kun je die levensduurverlenging ook onderbouwen.’ Dat vraagt wel een andere manier van calculeren, aldus Huitema. ‘Want uiteindelijk is het de spreadsheet die nu regeert. En we moeten zowel de knoppen in de spreadsheets wellicht verdraaien dan wel nieuwe toevoegen om te komen tot een andere opstelling van kosten tegenover de opbrengsten, uitgesmeerd over een veel langere tijd.’

Het zijn manieren van denken en doen die de professionals zeker aanspreken, maar krijgt de woonconsument hier ook al het nodige van mee? Volgens Huitema moet de bewustwording rond circulariteit echt nog op gang komen. ‘Essentieel is dat we circulair bouwen als een middel zien en niet als een doel op zich. Koppel het bijvoorbeeld aan het gebruik van natuurlijke, gezonde materialen. Daarmee realiseren we een ander binnenklimaat en uiteindelijk ook gezondheidswinst. Daarbij hebben we wellicht ook minder installaties nodig, dat is een voordeel dat zich financieel gezien kan terugverdienen. De bewoner gaat er in die zin op allerlei terreinen op vooruit. Maar we moeten als sector dan wel van een businesscase naar een value-case gaan, met inbegrip van de zachtere waarden. Dan kan je waarschijnlijk heel anders naar een prijs van een woning kijken dan je nu doet.’ Bijkomend voordeel hiervan is dat de ambities op het gebied van circulair ontwikkelen niet zomaar sneuvelen tijdens het ontwikkelproces. ‘Het antwoord begint ermee dat circulariteit niet als kers op de taart wordt gezet. Het moet vanaf het begin af aan een stevige basis in de plannen hebben, om van daaruit te gaan ontwikkelen. En dan is het niet een kwestie van: kan het er ook uit? Het is dan onderdeel van de essentie van het concept.’