Regie, realiteitszin, reprogrammeren

In de tijd dat De Jonge zelf zijn eerste woning kocht, was je spekkoper met een hypotheekrente van 5 procent. Vele jaren eerder keken zijn ouders zelfs tegen rentes aan van 10 procent. Wat de minister maar zeggen wil: de huidige rentestand is niet abnormaal. Eerder een logische correctie op de extreem lage rentes van de afgelopen jaren. Wat wel een probleem vormt: de rente gaat sneller omhoog dan dat de woningprijzen dalen. Kopers nemen een afwachtende houding aan, waardoor bouwprojecten financieel niet rondkomen. En dat terwijl het woningtekort ruim 350.000 is en de bouwkosten hoog oplopen.

'We zien onmiskenbaar een flinke dip. Het lijkt of er sprake is van uitval van de vraag, maar in feite is het een pauze. Want die vraag is er echt nog wel. Er zijn nog altijd heel veel mensen op zoek naar een woning, alleen kunnen zij die niet betalen. Dus de opdracht die wij met elkaar hebben, verandert niet. Die komt voort uit het feit dat de afgelopen periode te weinig regie is gevoerd op volkshuisvesting. En er is te weinig grip op migratie. Er zijn meer mensen bijgekomen dan woningen.'

'Alle betrokken partijen, van overheid tot markt. Maar zeker ook de grondeigenaren. Door de stijgende rente kunnen mensen nu minder voor een woning betalen. Dan moet je als grondeigenaar onvermijdelijk de verwachtingswaarde van je grond bijstellen. Een te hoge grondprijs kun je namelijk niet meer verdisconteren in de woningprijs. Als die daling er niet komt, wordt er niet gebouwd. Misschien zijn er partijen die denken: er komt straks wel weer een andere minister, die minder strenge eisen stelt aan betaalbaarheid. Dan zeg ik: ga er nou maar van uit dat er brede politieke consensus is om te sturen op de doelstelling twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar te maken. Ook volgende kabinetten zullen deze lijn vasthouden. En ga er ook maar niet van uit dat de rente zal dalen. Particuliere en gemeentelijke grondeigenaren moeten de verwachtingswaarde van hun grond aanpassen aan de nieuwe realiteit. Hoe sneller zij dat doen, hoe sneller de bouw weer op gang kan komen.'

'Voor zover zij grond in eigendom hebben: hetzelfde, dus de verwachtingswaarde ervan aanpassen. Verder hoop ik dat zij projecten die al vergund en bouwrijp zijn snel ter hand nemen. Er zijn natuurlijk ook projecten waar nog tijd is voor planwijziging. Voor die gevallen lijkt het mij goed om de programmering aan te passen. In het afgelopen decennium is er structureel te duur gebouwd. Het ging immers om een schaars product en dankzij de lage rente konden mensen dat ook betalen. Die tijd is voorbij. Pas je daarop aan. Bouw wat mensen zich wel kunnen veroorloven en bouw desnoods kleiner en de hoogte in. Alles wat helpt om de betaalbaarheid te bevorderen: doen.'

'We moeten ervoor zorgen dat mensen met een gewoon inkomen een gewoon huis kunnen betalen. Wonen is een (grond)recht, en woningnood raakt aan de bestaanszekerheid van mensen. Vanuit dat perspectief, en gezien de huidige situatie waarin de gestegen rente gebiedsontwikkelingen blokkeert, zijn locaties de komende tijd cruciaal. We moeten actiever sturen op locaties waar de businesscase voor bebouwing op korte termijn wel valt rond te breien, en die naar voren halen. Er is hierbij een welhaast religieuze twist gaande tussen voor- en tegenstanders van binnen- en buitenstedelijk bouwen. Daar moeten we vanaf, omdat het leidt tot vertraging die niet per se nodig is. We moeten onszelf nu door de dip heen bouwen, en dat gaat buitenstedelijk gemakkelijker. Denk aan een straatje erbij aan de randen van een dorp, voor de eigen starters en ouderen. Dat is ook goed voor de leefbaarheid én er is geen nieuwe infrastructuur voor nodig. Dus daar valt snel winst te behalen. Ik denk wel dat, wanneer we over enkele decennia terugkijken, het merendeel van onze huidige opgave binnenstedelijk gebouwd zal zijn. Anders nemen we te veel open ruimte in. Maar we moeten hier niet te dogmatisch in zijn. Beide zijn nodig, anders halen we die 900.000 woningen niet.'

'Meer regie voeren komt vanuit het Rijk, maar vindt plaats in samenspel met provincies en gemeenten. Ten tijde van de vinexwijken deden we niet anders. Programmeren hoeveel woningen waar komen en voor wie, het was een gezamenlijke inspanning van het Rijk, provincies en gemeenten. Dat leverde over langere tijd meer dan 100.000 woningen per jaar op. En destijds hadden we dus ook de richtlijn van twee derde betaalbare woningen. Daar kon iedereen prima mee uit de voeten. Nu hoor ik sommige marktpartijen daarover mopperen. We zijn verleerd dat het een normale eis is. In de afgelopen jaren hebben we te veel vertrouwd op de markt om als vanzelf vraag en aanbod in balans te brengen. Dat is geen verwijt, maar een constatering. En als het al een verwijt is, dan is dat aan ons eigen adres. De rijksoverheid heeft de regie te lang losgelaten.'

'Ik denk dat we juist duidelijkheid verschaffen. Nu worden marktpartijen dwarsgezeten door met elkaar steggelende overheden, stapelingen van regels, langdurige procedures en ontbrekende ambtelijke capaciteit. Wij zijn dat nu allemaal aan het fiksen, zodat marktpartijen kunnen doen waar ze goed in zijn. Dat laat ik graag aan hen over, want een minister zie je nooit op een bouwsteiger staan. Bezwaar maken blijft mogelijk, maar we beperken het. Er is nu meer oog voor mensen die dingen niet willen dan voor mensen die wel zo willen wonen. Het recht op uitzicht is belangrijker geworden dan het recht op een woning. Dat pakken we aan, maar er is ook een cultuuromslag nodig. Niemand kijkt raar op als je op een feestje vertelt dat je stevig bezwaar indient omdat de gemeente aan het einde van jouw straat gaat bouwen. Wat je moet willen, is dat iemand dan zegt: "Misgun jij mensen die al tien jaar op een woning wachten een dak boven hun hoofd?"'

'Mensen vragen mij regelmatig of ik niet wat realistischer moet zijn. Maar de omvang van de woningnood is zeer reëel. De omvang van de demografische groei is zeer reëel. Dus de omvang van onze opgave is dat ook. Niemand kan zich veroorloven om te zeggen: het is nu wel erg ingewikkeld, laten we maar niet bouwen. Bovendien is het in het verleden ook gelukt, tijdens de wederopbouw en met de vinexwijken. En zij hadden niet eens de innovaties die wij wel hebben. Ik denk dan vooral aan fabrieksmatig bouwen. Daarmee omzeil je meerdere showstoppers, zoals stikstof en het arbeidstekort. In 2030 zul je zien dat ongeveer de helft van alle woningbouw uit de fabriek is gekomen. Industrialisatie is dé manier om aan de aantallen te komen, ondanks de huidige tegenwind.'