OolderVeste in Roermond: ontwikkelen in een veranderend klimaat

De eerste plannen voor het bouwen pal langs de Maas dateren uit de tijd dat het hier nog de gemeente Herten was, zo reconstrueert ontwikkelaar Martijn Knapp. We schrijven de jaren tachtig van de vorige eeuw toen op deze plek – in het winterbed van de rivier de Maas, naast een voormalige grindwinningsplas – nog sportvelden en akkers lagen. Een plek met een verhaal, zo blijkt al snel: ‘Een Maasdorp, dat was destijds de eerste gedachte. Nadat Herten in 1991 bij de gemeente Roermond werd gevoegd, is men daarop doorgegaan. Hier lagen kansen voor woningbouw en dat paste in het straatje van een ambitieus gemeentebestuur dat in Roermond het tij van de bevolkingskrimp wilde keren. Hier moest gebouwd kunnen worden en daar werd alle inzet op gericht.’

De vigerende wetgeving van dat moment volgend, zou OolderVeste met haar circa 900 woningen ontworpen mogen worden met een overstromingsrisico van 1 keer op de 250 jaar. ‘Als voorwaarde voor het door laten gaan van OolderVeste werd de veiligheidseis voor het plan van overheidswege verhoogd tot een overstromingsrisico van 1 op de 1.250 jaar’ Op basis van dat uitgangspunt zijn vervolgens de plannen voor het gebied verder uitgewerkt. Knapp wijst op de damwand die de afscheiding vormt van het woongebied met de aangrenzende recreatieplas. ‘Het gehele gebied is omdijkt en opgehoogd met ruim 2 meter, je woont hier eigenlijk op een terp. Daarnaast zijn er nog verschillende andere maatregelen genomen om de veiligheid voor de bewoners te borgen. Zo zijn bijvoorbeeld coupures (onderbreking in een waterkering, red.) aangebracht in de waterkeringen die bij hoogwater kunnen worden gesloten.’ In juli 2021 – met opnieuw het wassende water van de Maas dichtbij – vond deze ingreep inderdaad plaats. Knapp en de anderen die betrokken waren bij de planontwikkeling voor de wijk kwamen kijken: ‘Een spannend moment – eigenlijk de eerste stresstest – maar het ging goed.’

OolderVeste werd door alle ingrepen met voorsprong de meest waterveilige plek aan de Maas in de regio, zo legt Martijn Knapp uit. Bijzonder is dat de omgang met het water ook nadrukkelijk zichtbaar is gemaakt in de inrichting van de wijk. Overal zien we pijpjes en gootjes: ‘Het regenwater is in heel OolderVeste afgekoppeld van het riool. Dat moest ook wel gezien de aard van de ondergrond, met een kleilaag. Alle regenwater wordt hier opgevangen en afgevoerd, uiteindelijk zelfs weer terug naar de Maas.’ Wandelend door de wijk zien we inderdaad hoe het regenwater via de daken van de huizen en de straten terechtkomt in zogenaamde graften. ‘Dat is een bekend Limburgs cultuurlandschapselement, waarmee de overgang van hogere naar lagere gebieden wordt begeleid. Het water stroomt hiermee gecontroleerd af.’ Bijzonder is dat principes als deze ook in de koopcontracten met de bewoners zijn vastgelegd. ‘Iedereen moet dit op eigen terrein zo toepassen – en het werkt. Het zijn lessen die we meenemen naar andere gebiedsontwikkelingen; projecten waarbinnen klimaatadaptie ook een belangrijke rol speelt.’

De manier waarop heel zorgvuldig met de waterveiligheid is omgegaan, heeft de ontwikkelaars van OolderVeste veel krediet opgeleverd. Martijn Knapp hierover: ‘Daarbij komt dat OolderVeste het bestaande centrum van Herten een flinke impuls heeft gegeven. Winkels, de basisschool, tal van andere voorzieningen: iedereen profiteert van de huishoudens die zich hier hebben gevestigd. De aanvankelijk weerstand tegen het plan is daarmee nagenoeg geheel weggeëbd.’ De BPD-ontwikkelaar legt uit dat er de laatste jaren wel sprake is geweest van voortschrijdend inzicht over het bouwen dichtbij grote rivieren: ‘Na de overstromingen in de jaren negentig is onder meer het Ruimte voor de Rivier-programma ontwikkeld en met succes uitgerold. Waterveiligheid en waterberging zijn daarin leidend geworden. Met daarbij ook veel aandacht voor ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit.’

Terugkijkend betitelt Knapp de samenwerking met de gemeente als een belangrijke succesfactor. ‘Voor Roermond als gemeente in een krimpende regio heeft OolderVeste veel goeds gebracht. De gemeente wilde ook mensen van buiten aantrekken en Roermond opstoten in de vaart der volkeren. Dat is gelukt: een derde van de bewoners komt hier uit de directe omgeving, een derde uit de wijdere regio en een derde nog verder weg. Dat laatste is atypisch hoog en geeft aan dat de kwaliteiten van het plan door de markt worden gewaardeerd.’ Het permanente vakantiegevoel dat de wijk ademt, zal daar zeker ook iets mee te maken hebben. ‘Met OolderVeste hebben we een woonmilieu toegevoegd dat er in Roermond nog niet was. En dat bovendien al klimaatadaptief is gemaakt voordat dit echt een begrip werd in de wereld van gebiedsontwikkeling.’

OolderVeste is een nieuwe woonwijk met in totaal 895 woningen. Centraal in het plangebied ligt de Veste. Dit deel ligt hoger, kent meer verdichting en is ommuurd. Eromheen ligt het zogeheten ommeland, dat bestaat uit verschillende delen: De Velden, Bos en Lommer, en Wonen aan het water. Elk deel kent een eigen sfeer en architectuur. Uitstekend in de Oolderplas ligt een landtong: OolderVeste Aan ’t Water, waar naar Amerikaans voorbeeld luxe woningen aan het water komen, voorzien van ruime veranda’s.