Nieuw Absbroek: hoe gebiedsontwikkeling en Limburgse natuurlijke omgeving elkaar versterken

Twee beperkingen leken de ontwikkeling van Nieuw Absbroek door BPD en Heijmans Vastgoed op voorhand parten te spelen. De eerste was van fysieke aard. Stedenbouwkundige en landschapsarchitect Jacco van Leeuwen van KuiperCompagnons: 'Het gebied tussen Geleen en Sittard waar de nieuwe wijk gebouwd wordt, is een zogeheten geledingszone. Ondergronds lopen bundels van belangrijke transportleidingen. Een deel van de locatie kan daarom niet bebouwd worden.' Stijn Clerkx, ontwikkelingsmanager bij BPD: 'Die beperking hebben we omgezet in een kans, die we vervolgens benut hebben. De geledingszone vormt nu in onze ontwikkeling een landschapspark met een coöperatieve tuinderij, waar bewoners straks letterlijk de vruchten van plukken. Maar het park en de tuinderij herstellen ook de ecologische verbindingszone die hier loopt. Die was door het agrarisch gebruik van deze grond enigszins verloren gegaan.'

De tweede beperking was er een van volume. In het oorspronkelijke plan zou Nieuw Absbroek 700 woningen tellen. Maar door de destijds verwachte demografische krimp in de regio werd dit aantal in 2018 zo ongeveer gehalveerd. De tijd heeft de ratio hierachter achterhaald, maar de ingeslagen weg kan niet meer gekeerd worden. Tom Köhler, ontwikkelingsmanager bij Heijmans Vastgoed: 'Als ontwikkelaar heb je dan de helft minder woningen te verkopen. Daardoor lag er financieel een enorme uitdaging op dit plan. Bovendien zijn de kosten voor het realiseren van de nieuwbouwwoningen fors. Dat betekent dat de prijzen van de woningen die we aanbieden, naast het aandeel betaalbare koop en middenhuur, hoger liggen dan die van bestaande woningen in de gemeente. Daar moet je vervolgens natuurlijk wel iets voor bieden. We hebben van de nood een deugd gemaakt en minder woningen vertaald in veel meer groen. Maar wel dusdanig, dat het interessanter is dan alleen maar gras met wat boompjes.'

Om de hoge groenambitie op een goede manier in te vullen, én om tot een interessant ontwerp voor de wijk zelf te komen, werd de blik op de onmiddellijke omgeving gericht. Van Leeuwen: 'Je hebt hier van oudsher veel korrelige lössgronden (kleisoort die veel in Limburg voorkomt, red.). Om verstuiving tegen te gaan, werden er vroeger heggen aangelegd. De wind blies daar vervolgens grond tegenaan, zodat er achter de heggen hoogteverschil ontstond. Zo’n lang gerekte verhoging noem je een graft. Die hebben we ook toegepast in Nieuw Absbroek. Diverse graften trekken de fruitbomen en andere groenstructuren vanaf het landschapspark en de tuinderij zo de wijk in. We zetten de hoogteverschillen ook in om bekkens aan te leggen voor de opvang van overtollig regenwater. Clerkx: 'Behalve de publieke groene ruimte die zo ontstaat, zijn er ook ruime kavels die veel privaat groen opleveren. Het bestemmingsplan borgt dit, met maximaal 50% toegestane verharding per kavel. Door de reductie in het aantal woningen, is dat een luxe die wij ons hier kunnen permitteren. Het onderscheidt Nieuw Absbroek echt van andere ontwikkelingen.' Andere elementen die in deze ontwikkeling bijdragen aan klimaatadaptatie en biodiversiteit zijn groene daken, begroeide muren, groene erfscheidingen, nestgelegenheden in woningen en schanskorven die ruimte bieden aan groen en insecten.

Het doel was om Nieuw Absbroek het aanzicht van een Limburgs dorpje te geven. Van Leeuwen: 'Ook daarvoor zijn we op zoek gegaan naar ingrediënten uit het Limburgs landschap en de bestaande dorpen. Kenmerkend zijn dan de compacte linten met hofboerderijen. Iets anders zijn de wegpatronen, waar op kruisingen vaak een driehoekige plek ontstaat. Dat heet in Limburg een dries. Die hebben we ook een plek gegeven in het plan. Vanuit deze benadering is een opmaat ontstaan voor de voertaal van het ontwerp van de wijk en de woningen.' Köhler: 'Het goede is dat het typisch Limburgs is, maar wel op een eigentijdse manier. We wilden er geen romantisch aftreksel van maken en dat is gelukt. Het plan is nu echt iets van deze tijd, met veel verschillende typen woningen, krommende straten en een organisch hart met de dries ongeveer in het midden en het landschapspark en de tuinderij als groene buffer. Nieuw Absbroek wordt niet als een amorfe massa tegen de stad aangesmeerd.'

Waar de aanleg van groen vaak plaatsvindt na oplevering van de woningen, doen ze het in Nieuw Absbroek andersom. Is dat niet vreemd? Van Leeuwen: 'Je geeft inderdaad al geld uit voordat er inkomsten tegenover staan. Maar het betekent wel dat de bewoners straks meteen in een hele prettige omgeving wonen met semivolwassen groen. Bovendien pakken we er als het ware de omliggende provinciale weg en spoorlijn mee in. Het groen geeft Nieuw Absbroek beschutting.' Clerkx: 'Het is ook een manier om het gebied te laden, om het nu al interessant te maken. In feite is het placemaking. Als BPD doen wij daar overal aan, maar op deze locatie dus op groene wijze. Kort geleden hebben we een wandeling georganiseerd, en dan hoor je van veel mensen uit de omgeving dat ze hier voorheen nauwelijks kwamen. Er lag landbouwgrond, dat nodigt niet uit. De nieuwe omgeving doet dat wel, met zijn afwisseling van functies zoals natuur, schapen in de wei, fruitbomen, de tuinderij, een nieuwe woonwijk … eigenlijk vormt het een staalkaart voor de transitie waarin Nederland zich bevindt.' Köhler: 'Met het vooraf aanleggen van een groene hoofdstructuur creëer je overigens wel een extra verantwoordelijkheid voor de uitvoerende partijen. Aannemers en onderaannemers moeten namelijk net even beter opletten waar ze rijden en hun spullen zetten. Het groen moet gerespecteerd worden. Daar maken we afspraken over. Tijdens de ontwikkeling zijn wij verantwoordelijk voor het groenbeheer. Daarna dragen we het over aan de gemeente die akkoord zijn gegaan met het groenplan.' Van Leeuwen: 'Hoe dan ook ben ik blij dat we biodiversiteit, klimaatadaptatie en de landschappelijke - en natuurwaarden uit de omgeving in Nieuw Absbroek een voorname plek hebben kunnen geven. Dat krijg je niet overal voor elkaar.'

In het Limburgse groen ontwikkelen BPD en Heijmans Vastgoed een nieuw dorp genaamd Nieuw Absbroek, met 230 woningen en 50 zorgwoningen. Bijzonder aan Nieuw Absbroek is het gebiedseigen, natuurinclusieve ontwerp van KuiperCompagnons. Al vanaf het begin van het plan wordt rekening gehouden met het bestaande cultuurlandschap, de natuur in de omgeving en de wens voor een gezond woonklimaat. Voor de woningen is een Groenverklaring afgegeven. Deze is toegekend omdat het primair fossiel energiegebruik van de nieuwbouw gelijk is aan, of lager is dan, 0. En het geeft aan dat er duurzaam hout is gebruikt in het project. Met de verklaring kan extra rentekorting aangevraagd worden op een Groenhypotheek bij Rabobank.